Rechtsanwalt Siegburg

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Urteile zu dem Thema Mietrecht

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Widerrechtliche Untervermietung: Kein Anspruch auf Gebrauchsüberlassung einer Mietwohnung bei Medizintourismus

Die Weitergabe einer Mietwohnung an Untermieter ist nicht immer erlaubt.

Es ging um eine Mietwohnung, die ein Mieter für sich und seine Ehefrau angemietet hatte. Tatsächlich zogen in der Folgezeit jedoch immer wieder neue Personen in die Wohnung ein. Schließlich reichte es der Vermieterin, und sie kündigte das Mietverhältnis wegen unbefugter Gebrauchsüberlassung der Wohnung an dritte Personen. Schließlich musste sie eine Räumungsklage erheben. Dabei stellte sich heraus, dass der Mieter tatsächlich gar nicht in der Wohnung gelebt hatte, sondern weiterhin unter seiner vorigen Anschrift. Er konnte es sich dank seiner guten finanziellen Verhältnisse leisten, Gäste und Geschäftspartner kostenlos in der Wohnung unterzubringen. Es wurde allerdings auch festgestellt, dass der Mieter Geschäftsbeziehungen zu einem Mann unterhielt, der Wohnungen an sogenannte Medizintouristen weitervermietete. Deshalb sah das Gericht keinen Anspruch auf die Erteilung einer Gebrauchsüberlassung. Die immer wieder wechselnde Unterbringung mehrerer Personen war zudem mit einer erheblichen Beeinträchtigung verbunden.

Hinweis: Grundsätzlich haben Mieter das Recht zur Untervermietung, müssen dieses jedoch ordnungsgemäß vom Vermieter einfordern. Eine Untervermietung zur Unterbringung ständig wechselnder Personen ist in aller Regel nicht erlaubt.

Quelle: AG München, Urt. v. 29.09.2015 - 432 C 8687/15

Thema: Mietrecht

Hausfriedensbruch: Übereifrige Mutter eines urlaubenden WG-Bewohners erhält berechtigten Platzverweis

Das Auswechseln von Bewohnern in einer WG ist nicht immer ganz einfach.

Ein Student, der in einer Studenten-WG wohnte, bat seine Mutter während seines Urlaubs, seine zwei Katzen und sein Meerschweinchen zu versorgen. Die Mutter nahm das wohl allzu wörtlich: Sie zog während der Urlaubszeit in die WG ein. Ein Mitbewohner forderte sie jedoch auf, die Wohnung zu verlassen. Als sie sich weigerte, rief er die Polizei. Die Polizeibeamten stellten fest, dass die Mutter amtlich dort nicht gemeldet war, und forderten sie auf, die Wohnung zu verlassen.

Obendrein wollte sich nun auch noch der Vater des urlaubenden WG-Bewohners Zutritt zur Wohnung verschaffen. Daraufhin wurde dieser von einem der Polizeibeamten festgehalten und gegen die Tür gedrückt. Die Frau hielt den Polizeieinsatz für rechtswidrig und verlangte vom Land Nordrhein-Westfalen ein Schmerzensgeld in Höhe von 1.200 EUR. Auch sie hätte sich bei dem Polizeieinsatz schmerzhafte Prellungen und Hämatome zugezogen. Die Klage hatte allerdings keinen Aussicht auf Erfolg. Die Polizeibeamten waren berechtigt, gegen die Frau einen Platzverweis auszusprechen und diesen mit unmittelbarem Zwang durchzusetzen. Von der Mutter war schließlich die Störung der öffentlichen Sicherheit und Ordnung ausgegangen. Sie war nicht zum dauerhaften Aufenthalt in der WG berechtigt.

Hinweis: Die Frau hatte das Hausrecht des Mitbewohners ihres Sohns verletzt. Sie durfte sich nicht mehrere Tage in der Wohnung aufhalten. Damit war dem Gericht zufolge sogar der Tatbestand des Hausfriedensbruchs erfüllt.

Quelle: OLG Hamm, Urt. v. 22.01.2016 - 11 U 67/15

Thema: Mietrecht

Formularmäßige Vereinbarung: Nebenkosten müssen nicht explizit im Mietvertrag aufgeschlüsselt werden

Nach dem Gesetz ist der Vermieter zur Zahlung der Betriebskosten verpflichtet. In aller Regel überträgt er diese Pflicht allerdings im Mietvertrag auf seinen Mieter.

In einem vom Bundesgerichtshof (BGH) entschiedenen Fall waren Mieterinnen der Auffassung, nicht zur Zahlung von Betriebskosten verpflichtet zu sein. Der Formularmietvertrag aus dem Jahr 2007 enthielt dazu folgende Regelungen:

Vorauszahlungen auf die übrigen Betriebskosten gemäß Anlage 3 zu § 27 Abs. 2 Zweite Berechnungsverordnung (Abwasser, Gebühren, Steuern, Versicherung etc.) 100 EUR.

Für Art und Umfang der Betriebskosten ist die Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 Zweite Berechnungsverordnung in der jeweils geltenden Fassung maßgebend.

Die Vermieterinnen verlangten nun ausstehende Mietzahlungen. Dagegen wehrten sich die Mieterinnen mit einer Aufrechnung, da sie angeblich in der Vergangenheit Betriebskosten gezahlt hätten, obwohl sie zu diesen Zahlungen gar nicht verpflichtet gewesen wären. Daher stünde ihnen noch Geld zu. Der BGH gab allerdings den Vermieterinnen Recht. Die vertraglichen Regelungen in den vereinbarten Mietverträgen waren ausreichend bestimmt und inhaltlich in Ordnung. Es müssen nicht sämtliche einzelne Betriebskosten aufgeführt werden. Vielmehr reicht der Verweis auf die Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung aus.

Hinweis: Auch im Wohnraummietrecht reicht zur Übertragung der Betriebskosten auf den Mieter die formularmäßige Vereinbarung, dass dieser "die Betriebskosten" zu tragen hat, in aller Regel aus. Besser ist es natürlich, auch auf die Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung zu verweisen.

Quelle: BGH, Urt. v. 10.02.2016 - VIII ZR 137/15

Thema: Mietrecht

Mieterhöhungsbegehren: Geringere Anforderungen an ein Sachverständigengutachten als bei Verfahren

Mieterhöhungen können mithilfe eines Sachverständigengutachtens begründet werden.

Eine Vermieterin klagte auf Zustimmung zur Mieterhöhung. Als Begründung für diese Erhöhung verwies sie auf das Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen. Sämtliche Vorinstanzen hatten die Klage der Vermieterin zwar abgewiesen, der Bundesgerichtshof (BGH) hob die Entscheidungen nun allerdings auf.

Die erstinstanzlichen Gerichte hatten laut BGH verkannt, dass die hohen Anforderungen, die an ein im Gerichtsverfahren einzuholendes Sachverständigengutachten als Beweismittel zu stellen sind, nicht bereits für die Begründung des Mieterhöhungsbegehrens gelten. Das unter Bezugnahme auf das Gutachten des öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen erfolgte Mieterhöhungsverlangen entsprach daher völlig den Anforderungen des Mietrechts.

Hinweis: Sachverständigengutachten ist eben nicht gleich Sachverständigengutachten. Für die Begründung der Mieterhöhung muss es nämlich nicht ganz so ausgefeilt und detailliert sein, wie es vielleicht später in einem Gerichtsverfahren der Fall ist.

Quelle: BGH, Urt. v. 03.02.2016 - VIII ZR 69/15

Thema: Mietrecht

Wohnlage im Park: Kosten zur Pflege öffentlicher Grünflächen sind nicht auf die Mieter umlegbar

Ist es im Mietvertrag vereinbart, muss der Mieter auch die Kosten für die Gartenpflege übernehmen. Was aber gilt für die Kosten für die Pflege öffentlicher Grünflächen?

Ein Mieter und ein Vermieter stritten sich um Nebenkostenabrechnungen und dabei insbesondere um die Kosten für die Pflege der Außenanlagen. Liegt die Wohnung in einer Wohnanlage und diese in einem Park, können die Kosten für die Gartenpflege auch dann nicht umgelegt werden, wenn sich der Park im Eigentum des Vermieters befindet. Eine Umlage der Kosten ist nämlich nicht möglich, wenn der Park für jedermann zugänglich ist und der Öffentlichkeit gewidmet wurde. Die Kosten für die Pflege einer solchen Parkanlage können jedenfalls nicht mehr den Mietern als Nebenkosten angelastet werden.

Hinweis: Es kommt also in erster Linie nicht auf die Eigentumsverhältnisse an. Ist eine Gartenanlage der Öffentlichkeit gewidmet und für jedermann zugänglich, müssen Mieter die Kosten für die Gartenpflege nicht tragen.

Quelle: BGH, Urt. v. 10.02.2016 - VIII ZR 33/15

Thema: Mietrecht

Wer schreibt, bleibt: Kaufentscheidende Immobilieneigenschaften gehören explizit in den Kaufvertrag

Eigenschaftsbeschreibungen von Immobilien führen ohne urkundliche Erwähnung in der Regel nicht zu Ansprüchen auf Mängelgewährleistung.

Ein Ehepaar hatte mit notariellem Kaufvertrag ein Haus zu einem Preis von 550.000 EUR gekauft. Wie üblich waren die Rechte wegen Sachmängeln am Grundstück ausgeschlossen. Im Expose und im Internet waren die Wohnfläche von 200 m² und die Nutzfläche von 15 m² angegeben. Auch laut Grundrisszeichnungen der drei Geschosse, die die Eheleute auf Nachfrage erhielten, handelte es sich laut den Angaben zu den Flächenmaßen um insgesamt 215,3 m². Dann ließen sie die Fläche jedoch durch einen Architekten nachrechnen; der lediglich auf eine Gesamtwohnfläche von 171 m² kam. Die Eheleute verlangten deshalb verlangten eine Kaufpreisminderung und den Ersatz weiterer Schäden, insgesamt über 66.000 EUR. Allerdings hatten sie mit ihrer Klage keinen Erfolg. Es fehlte an einer Beschaffenheitsvereinbarung, da die entsprechende Größe nicht im notariellen Kaufvertrag berücksichtigt worden war.

Hinweis: Wäre es den Parteien wirklich so wichtig gewesen, die Größe des Gebäudes exakt festzustellen, hätten sie dies in den Kaufvertrag mit aufnehmen müssen. Andernfalls ist eine Bindung aufgrund der Beurkundungserfordernis beim Notar nicht anzunehmen.

Quelle: BGH, Urt. v. 06.11.2015 - V ZR 78/14

Thema: Mietrecht

Hohe Anforderungen: Beschlagnahmung eines Grundstücks für Flüchtlinge nicht ohne weiteres möglich

Das Oberverwaltungsgericht Lüneburg (OVG) musste über die Beschlagnahmung eines privaten Grundstücks zur Errichtung von Flüchtlingsunterkünften entscheiden.

Es ging um ein Grundstück mit einem bereits entkernten Gebäude. Auf dem Grundstück sollte eigentlich ein neues Wohngebiet entstehen. Im Oktober 2015 erfolgte die befristete Beschlagnahme des Grundstücks, und es wurde gleichzeitig angeordnet, dass der Eigentümer das Grundstück bis zum 12.10.2015 zu räumen habe. Zeitgleich wurde die Einweisung von 50 Flüchtlingen in das Gebäude verfügt. Natürlich erhielt der Eigentümer dafür eine Entschädigung, jedoch war er mit dieser Verfahrensweise nicht einverstanden und klagte. Das OVG entschied, dass der Bescheid der Stadt rechtswidrig war. Bei Eingriffen in das Eigentumsrecht eines Grundstückseigentümers sind hohe Anforderungen zu stellen. Die Behörde hätte darlegen müssen, dass ihr zur Abwendung der Obdachlosigkeit keine menschenwürdigen Unterkünfte zur Verfügung gestanden hätten. Das war vorliegend allerdings nicht der Fall.

Hinweis: Die Richter gaben der Stadt außerdem mit auf den Weg, dass eine Unterbringung in Hotels, Ferienwohnungen oder Jugendherbergen vor einer Beschlagnahmung von privatem Eigentum zu erfolgen hat. Erst wenn wirklich keinerlei Möglichkeiten der Unterbringung mehr bestehen, kann in Eigentumsrechte eingegriffen werden.

Quelle: OVG Lüneburg, Beschl. v. 01.12.2015 - 11 ME 230/15

Thema: Mietrecht

Unterlassungserklärung: Empfindliche Maßnahmen gegen das Parken auf Fremdplätzen

Immer wieder kommt es vor, dass Menschen ihr Fahrzeug unberechtigt auf fremden Parkplätzen abstellen. Dem hat der Bundesgerichtshof (BGH) einen Riegel vorgeschoben.

Es ging um einen privat bewirtschafteten Parkplatz. Auf Schildern wurden die Nutzer darauf hingewiesen, dass mit der Einfahrt auf den Parkplatz eine Gebühr fällig wird. Wurde kein Parkschein gezogen oder die bezahlte Parkscheinzeit um 15 Minuten überschritten, wird ein Nutzungsentgelt von 20 EUR fällig.

Eine Parkplatznutzerin parkte ohne Parkschein auf dem Parkplatz, weshalb sie zur Zahlung von 20 EUR aufgefordert wurde. Dieser Aufforderung kam sie jedoch nicht nach, weshalb die Halterin des Fahrzeugs ermittelt und zur Abgabe einer strafbewehrten Unterlassungserklärung aufgefordert wurde. Sie sollte sich zur Vermeidung eines Ordnungsgeldes von 600 EUR verpflichten, ihren Pkw nicht auf dem Gelände abzustellen. Außerdem sollte sie die Kosten der Halterermittlung in Höhe von 5,65 EUR übernehmen. Schließlich landete die Angelegenheit vor dem BGH. Dieser gab der Klage statt, mit Ausnahme der Erstattung der 5,65 EUR für die Halterermittlung. Die Frau hatte unberechtigt den Parkplatz genutzt. Deshalb konnte sie als Halterin auf künftige Unterlassung des Falschparkens in Anspruch genommen werden. Die Kosten für die Halterermittlung allerdings waren keine Kosten für eine Maßnahme, die auf Beseitigung der Besitzstörung gezielt war, und deshalb nicht zu ersetzen.

Hinweis: Künftig müssen Fremdparker also tatsächlich solche Unterlassungserklärungen unterschreiben. Sonst geht es vor Gericht - und das kann richtig teuer werden.

Quelle: BGH, Urt. v. 18.12.2015 - V ZR 160/14

Thema: Mietrecht

Beendetes Mietverhältnis: Klage auf Räumung und Herausgabe trifft auch bereits ausgezogene Mieter

Obwohl eine Mieterin bereits ausgezogen war, wurde sie auf Räumung und Herausgabe ihrer Wohnung verklagt.

In dem Fall ging es um vier Beteiligte: die Vermieterin, die Mieterin und ihr zwischenzeitlich geschiedener Ehemann sowie dessen neue Freundin. Die Vermieterin klagte auf Räumung und Herausgabe der Wohnung, in der zunächst die Mieterin und ihr Ehemann, danach der (mittlerweile geschiedene) Ehemann und dessen neue Freundin gewohnt hatten. Gegen ein ergangenes Versäumnisurteil legte die ursprüngliche Mieterin Einspruch ein. Sie war ja bereits ausgezogen und empfand das Urteil als ungerecht. Das Amtsgericht Frankenthal urteilte aber eindeutig, dass nach Beendigung eines Mietverhältnisses die Mieter gesamtschuldnerisch für die Räumung und Herausgabe der Wohnung haften. Das gilt auch unabhängig davon, ob einer der Mieter bereits zuvor aus der Mietwohnung ausgezogen ist.

Hinweis: Für den Vermieter bedeutet das, dass er möglicherweise tatsächlich jemanden verklagen muss, der selbst gar nicht mehr in der Wohnung wohnt.

Quelle: AG Frankenthal, Urt. v. 24.03.2015 - 3a C 413/14

Thema: Mietrecht

Betriebskostenabrechnung: Erfüllte Mindestanforderungen trotz fehlendem Rechenschritt

Das Thema Betriebskostenabrechnung bei Mietverhältnissen ist nun um eine Facette reicher.

Eine Vermieterin und Eigentümerin einer Wohnanlage rechnete die Betriebskosten gegenüber den Mietern jeweils nach den Gebäuden ab. Bei der "Position Wasser, Abwasser und Müllabfuhr" bestand allerdings die Besonderheit, dass die Anlage über einen zentralen Müllplatz und zwei Heizstationen mit zentraler Warmwasseraufbereitung verfügte. Diese versorgte sämtliche Häuser. Deshalb ging die Eigentümerin zunächst von den Gesamtkosten für die Wohnanlage aus und verteilte diese Kosten nach dem Verhältnis der Wohnfläche auf die einzelnen Gebäude. Das Problem: Dieser letzte Rechenschritt wurde aus den Betriebskostenabrechnungen nicht ersichtlich. Dort erschien lediglich ein für das jeweilige Gebäude errechneter Gesamtbetrag.

Als eine Mieterin nicht zahlte, war aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2011 eine Nachzahlung von knapp 900 EUR offen. Diesen Betrag klagte die Eigentümerin ein - die Angelegenheit landete beim Bundesgerichtshof. Der urteilte nun, dass die Mindestanforderungen an eine Betriebskostenabrechnung durch die Angabe der Gesamtkosten in der jeweiligen Betriebskostenart erfüllt waren. Die Abrechnung war daher nicht aus rein formellen Gründen unwirksam.

Hinweis: Das heißt aber nicht automatisch, dass die Abrechnung auch inhaltlich richtig war. Denn letztendlich bleibt es dabei, dass der Vermieter natürlich die Kosten, die er umlegt, auch belegen können muss.

Quelle: BGH, Urt. v. 20.01.2016 - VIII ZR 93/15

Thema: Mietrecht

Unzulässiger Eigentümerbeschluss: Wortlaut verbietet das Abstellen von Fahrrädern auf Tiefgaragenstellplatz

Eine Tiefgarage dient dem Abstellen von Kraftfahrzeugen. Etwas anderes darf die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht ohne weiteres beschließen.

Es ging um einen Rechtsstreit in einer Wohnungseigentumsanlage. Im Rahmen einer Eigentümerversammlung wurde mehrheitlich der Beschluss gefasst, dass auf einem Tiefgaragenstellplatz Fahrradständer errichtet werden sollen. Dagegen wandten sich einige Eigentümer. Das Landgericht urteilte, dass bei einer Zweckbestimmung in der Teilungserklärung ein abändernder Beschluss durch die Eigentümerversammlung nicht möglich ist. Steht in der Teilungserklärung das Wort "Tiefgaragenstellplatz", ist eine Auslegung nach dem Wortlaut eindeutig. Dort sollen Kraftfahrzeuge abgestellt werden - und keine Fahrräder. Deshalb konnte die Wohnungseigentümergemeinschaft Entsprechendes nicht beschließen.

Hinweis: Eine Regelung in der Teilungserklärung kann nicht einfach durch einen Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung geändert werden. Gegebenenfalls kann einstimmig die Teilungserklärung geändert werden. Dann wird allerdings jeder Eigentümer den Gang zum Notar nehmen müssen.

Quelle: LG Hamburg, Urt. v. 17.06.2015 - 318 S 167/14

Thema: Mietrecht

Persönlichkeitsrecht: Videokamera im Türbereich erfordert Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft

In einer Wohnungseigentümeranlage kann nicht jeder Eigentümer machen, was er möchte. Beispielsweise kann er nicht einfach eine Videokamera installieren.

Der Eigentümer einer Wohnung hatte eine Kameraanlage in seine Tür eingebaut. Das gefiel nicht allen Eigentümern, sie verlangten die Beseitigung. Und das zu Recht, wie das Amtsgericht Bergisch Gladbach urteilte. Denn es fehlte ein entsprechender Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft. Zwar darf eine Videokamera unter Umständen dann installiert werden, wenn diese ausschließlich auf Bereiche ausgerichtet ist, die dem Sondereigentum des jeweiligen Eigentümers zuzurechnen sind. Aber selbst in diesen Fällen kann es problematisch sein und einen Eingriff in die Persönlichkeitsrechte der übrigen Eigentümer darstellen, wenn diese ernsthaft eine Überwachung befürchten müssen.

Hinweis: Es empfiehlt sich stets, für derartige Maßnahmen einen erforderlichen Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft zu erwirken.

Quelle: AG Bergisch Gladbach, Urt. v. 03.09.2015 - 70 C 17/15

Thema: Mietrecht

Verschwundener Steinway: Reparateur haftet für überlassene Sache

Nimmt ein Reparaturbetrieb einen Gegenstand an, muss er auch darauf achtgeben. Das gilt auch dann, wenn die Werkstatträume später anderweitig weitervermietet werden.

Ein Musikpädagoge übergab einem Einzelhandelskaufmann seinen Steinway-Flügel B 211 aus dem Jahre 1908 zur Reparatur. Der Kaufmann hatte Räume im Steinway-Haus in Düsseldorf angemietet. Allerdings konnten die beiden sich nicht über den Umfang und die Kosten der Reparatur einigen. Trotzdem blieb der Flügel zunächst in der Werkstatt des Kaufmanns. Dieser übergab dann später die Räume an ein anderes Unternehmen. Der Flügel verblieb dort. Zwei Jahre später forderte der Musikpädagoge den Flügel dann zurück - der war mittlerweile allerdings verschwunden. Daraufhin verklagte er den Kaufmann auf Herausgabe und hilfsweise auf Zahlung von Schadensersatz in Höhe von 3.000 EUR.

Das Landgericht Düsseldorf gab der Klage statt. Denn der Kaufmann hat das Verschwinden des Flügels zu vertreten. Er hätte die neue Inhaberin der Geschäftsräume ausdrücklich auf das Kundeneigentum an dem Flügel hinweisen müssen. Außerdem hätte er dem Musikpädagogen die Abgabe der Räume mitteilen müssen.

Hinweis: Letztendlich hat der Kaufmann noch viel Glück gehabt. Wäre der Flügel nicht beschädigt gewesen, hätte er sogar einen noch wesentlich höheren Schadensersatz leisten müssen.

Quelle: LG Düsseldorf, Urt. v. 07.01.2016 - 1 O 68/14

Thema: Mietrecht

Allgemeine Verkehrsanschauung: Versicherung haftet bei unerwartetem Heizungsausfall eines unbewohnten Ferienhauses

Haftet die Gebäudeversicherung für einen Frostschaden an einem Ferienhaus?

Es geht um den Eigentümer eines entfernt gelegenen Ferienhauses. Im Februar 2012 herrschten Minusgrade im zweistelligen Bereich. Das Ferienhaus des Mannes war nicht bewohnt, als die erst drei Jahre alte Heizungsanlage ausfiel. Die Folge: Mehrere Leitungen und Heizkörper platzten, und es kam zu einem erheblichen Wasserschaden. Der Mann wandte sich an seine Gebäudeversicherung und verlangte rund 11.000 EUR von ihr. Er trug vor, dass ein Ehepaar mit der regelmäßigen Kontrolle des Ferienhauses beauftragt war und die Ventile der Heizkörper stets auf Stufe 1 gestanden hätten. Damit sei eine ausreichende Frostsicherung gewährleistet gewesen. Die Versicherung hingegen meinte, dass dies allein nicht genüge. Vor Gericht bekam der Eigentümer Recht. Eine Heizungsanlage muss nur so häufig kontrolliert werden, dass nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge ein reibungsloses Funktionieren gewährleistet werden kann. Nach allgemeiner Verkehrsanschauung ist bei einer drei Jahre alten Heizungsanlage eine Kontrolle, die zweimal in der Woche erfolgt, ausreichend.

Hinweis: Ein Versicherungsnehmer ist also nicht verpflichtet, eine Heizung so häufig zu kontrollieren, dass es auch bei einem plötzlichen Ausfall der Anlage nicht zu einem Frostschaden kommen könnte.

Quelle: OLG Oldenburg, Urt. v. 23.12.2015 - 5 U 190/14

Thema: Mietrecht

Hotelunterbringung: Vermieter müssen bei Badsanierung Hygienebedürfnisse der Mieter sichern

Mieter können schneller einen Anspruch auf eine Unterbringung in einem Hotel haben, als viele Vermieter denken.

In einer Mietwohnung wurden im Badezimmer an einer Seite der Dusche die Fliesenfugen undicht und ließen Feuchtigkeit durch, wodurch Feuchtigkeitserscheinungen an der gegenüberliegenden Flurwand aufgetreten waren. Der Umstand, dass dies zunächst eine Mietminderung um 10 % rechtfertigen kann, ist bei weitem nicht das größte Problem. Wenn Mieter wegen Sanierungsarbeiten über einen Zeitraum von fünf Tagen nicht duschen können und nur die Möglichkeit zu einer sogenannten "Katzenwäsche" an einem Waschbecken haben, ist diese körperliche Hygienemöglichkeit nicht zumutbar. Der Vermieter musste im vorliegenden Fall Abhilfe schaffen. Den Mietern stand daher Kostenersatz für eine Unterkunft in einem nahegelegenen Hotel zu.

Hinweis: Ein wichtiges Urteil, das sowohl Mieter als auch Vermieter kennen sollten.

Quelle: AG Aachen, Urt. v. 12.11.2015 - 100 C 272/15

Thema: Mietrecht

Teppich statt Laminat: Mieter hat Anspruch auf Erneuerung des Bodenbelags, den er bei Anmietung vorfand

Wird eine Wohnung mit einem bestimmten Bodenbelag vermietet, darf dieser nicht einfach vom Vermieter geändert werden.

In einer Mietwohnung lag ein offensichtlich verschlissener Teppichboden. Die Mieterin verlangte daher vom Vermieter den Austausch des Bodenbelags. Grundsätzlich sah der Vermieter das ein, lehnte es allerdings ab, Teppichboden verlegen zu lassen. Er wollte die Wohnung mit Laminat auslegen. Damit wiederum war die Mieterin nicht einverstanden und klagte auf einen neuen Teppichboden. Und das zu Recht, wie das Landgericht Stuttgart (LG) urteilte. Die Mieterin hat laut Gericht einen Anspruch auf Entfernung des alten Teppichbodens und Verlegung eines in Farbe, Art und Güte mit dem alten Teppichboden vergleichbaren, neuen Bodenbelags. Laminatboden schied deshalb aus, da dies eine wesentliche Abweichung und eine erhebliche Veränderung darstellen würde.

Hinweis: Zu Recht hat das LG der Mieterin einen neuen Teppichboden zuerkannt. Denn schließlich entspricht dies dem Zustand, den diese vorgefunden hatte, als sie die Wohnung angemietet hat. Der Vermieter hatte hinsichtlich des Bodenbelags damit kein Wahlrecht mehr.

Quelle: LG Stuttgart, Urt. v. 01.07.2015 - 13 S 154/14

Thema: Mietrecht

Schriftform wahren: Nebenabreden machen einst gültige Befristungen unwirksam

Befristete Mietverträge müssen schriftlich geschlossen werden. Wird das vergessen, ist ein böses Erwachen oftmals vorprogrammiert.

In einem Fall klagte die Vermieterin von Gewerberäumen, in denen ein griechisches Restaurant betrieben wurde, auf Räumung und Herausgabe dieser Räume. Ursprünglich gab es einen auf zehn Jahre abgeschlossenen Mietvertrag mit Verlängerungsoption. Dort waren insgesamt 320 m² als Fläche angegeben. Tatsächlich nutzte der Mieter allerdings aufgrund mündlicher Vereinbarungen mit dem Vorvermieter weitere an das Gebäude angrenzende Flächen. Dann erhielt der Mieter von der neuen Vermieterin mehrere Abmahnungen auf entsprechende Unterlassung und erhielt letzten Endes die Kündigung des Mietvertrags. Den anschließenden Räumungsrechtsstreit verlor der Mieter zudem.

Nach Ansicht des Oberlandesgerichts Dresden lag kein ordnungsgemäß befristetes Mietverhältnis vor; insoweit kam es auf etwaige Pflichtverletzungen des Mieters gar nicht an. Das Mietverhältnis konnte schlicht und ergreifend ordentlich gekündigt werden. Denn es gab zwar eine schriftlich vereinbarte Verlängerungsoption, aber eben auch zusätzliche mündliche Vereinbarungen. Und aufgrund dieser mündlichen Vereinbarungen ist die vom Gesetz vorgesehene Schriftform bei befristeten Mietverträgen nicht gewahrt worden. Die Befristungen waren unwirksam.

Hinweis: Befristete Mietverträge, insbesondere im gewerblichen Bereich, sind zwingend schriftlich abzuschließen. Das gilt auch für Nebenabreden.

Quelle: OLG Dresden, Beschl. v. 25.08.2015 - 5 U 1057/15

Thema: Mietrecht

Kappungsgrenze: Mietanpassung bei größerer Wohnfläche und zeitgleicher Mieterhöhung

Wenn die Wohnung tatsächlich größer ist als im Mietvertrag angegeben, kann der Vermieter mehr Miete verlangen. Aber auch hier sind ihm Grenzen gesetzt.

Der Fall spielt in Berlin. Laut Mietvertrag sollte die Wohnung 157 m² haben, tatsächlich sind es 210 m². Die Vermieterin wollte nun eine Mieterhöhung durchsetzen, und zwar zum einen nach den allgemeinen Vorschriften um 15 %, zum anderen wegen der Überschreitung der vertraglich vereinbarten Wohnfläche. Deshalb verlangte die Vermieterin vom Mieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung von 630 EUR auf 938 EUR. Der Mieter wollte allerdings nur seine Zustimmung zu der "normalen Erhöhung" erteilen, weshalb die Angelegenheit vor Gericht landete. Der Bundesgerichtshof gab dem Mieter Recht. Denn in dem gesetzlichen Mieterhöhungsverfahren kommt es nur auf die tatsächliche Wohnungsgröße an. Grundsätzlich muss sich der Vermieter nicht an einer zu niedrig angegebenen Wohnfläche festhalten lassen, wenn die Abweichung mehr als 10 % beträgt. Er hat aber die allgemeinen Regelungen über die Mieterhöhungsvorschriften zu beachten - und das gilt insbesondere für die sogenannte Kappungsgrenze. Danach kann die Miete insgesamt um nicht mehr als 20 % in drei Jahren erhöht werden, in manchen Ballungsgebieten ist die Grenze sogar geringer. Die Ermittlung der tatsächlichen Wohnfläche fällt zudem regelmäßig in die Risikosphäre des Vermieters.

Hinweis: Der Vermieter kann also die Miete auf der Grundlage der größeren Fläche erhöhen, muss aber die Kappungsgrenze beachten.

Quelle: BGH, Urt. v. 18.11.2015 - VIII ZR 266/14

Thema: Mietrecht

Einstimmiger Beschluss: Änderung einer Gemeinschaftsordnung nur durch geschlossene Eigentümerversammlung

Regelungen zur Beschlussfassung von Wohnungseigentümern gibt es viele. Änderungen müssen dahingehend einstimmig erfolgen - was in der Natur der Sache nicht einfach ist.

Es ging um eine Wohnungseigentumsanlage mit Garten. In der Gemeinschaftsordnung zu Sondernutzungsflächen war geregelt, dass das Aufstellen von Garten- oder Gerätehäusern und Ähnlichem untersagt war. Nur durch einen einstimmigen Beschluss durfte davon abgewichen werden. Den Eigentümer der unteren Wohnung interessiert das wenig, und er errichtete ein Gerätehaus sowie eine mobile Holzterrasse im Garten. Ein weiterer Miteigentümer verlangte die Entfernung - und es kam zu einer Eigentümerversammlung. Dort wurde kein entsprechender Beschluss zur Genehmigung der Errichtung gefasst, es blieb aber streitig, ob einer der Eigentümer bei dem Treffen im Garten seine Zustimmung mündlich erteilt hatte. Schließlich kam es zur Klage auf Beseitigung und Unterlassung. Das Landgericht München urteilte, dass Hütte und Holzterrasse zu entfernen sind. Es handelt sich um eine erhebliche optische Veränderung, die regelmäßig der Zustimmung aller Wohnungseigentümer bedarf. Und diese Zustimmung lag nicht vor, da eine mögliche einzelne Zustimmung eines Eigentümers im Garten grundsätzlich bedeutungslos ist.

Hinweis: Natürlich ist es schwierig, von sämtlichen Eigentümern ein Einverständnis zu erhalten, wenn dies nach der Gemeinschaftsordnung erforderlich ist. Das sollte Käufern von Wohnungen in Wohnungseigentumsanlagen vorher bewusst sein.

Quelle: LG München I, Urt. v. 06.07.2015 - 1 S 22070/14

Thema: Mietrecht

Immobilienkauf: Wird der "unverbaubare" Skylineblick doch verbaut, ist eine Rückabwicklung möglich

Aussagen in Werbeprospekten kommt durchaus rechtliche Relevanz zu, so wie in diesem Fall des verbauten Skylineblicks.

Ein Mann erwarb eine Eigentumswohnung in Frankfurt am Main. Sie sollte über 300.000 EUR kosten. Im Verkaufsprospekt wurde mit dem "unverbaubaren Skylineblick" geworben. Leider kam es aber anders, als es sich der Käufer vorgestellt hatte. Ausgerechnet der Verkäufer der Wohnung errichtete kurze Zeit nach Übergabe der Wohnung in unmittelbarer Nähe ein weiteres dreigeschossiges Gebäude. Hierdurch wurde die freie Sicht auf die Frankfurter Skyline eindeutig eingeschränkt. Vorher konnte der Käufer einen Blick auf die gesamte Frankfurter Innenstadt werfen - nunmehr nur noch auf die Europäische Zentralbank und den Messeturm. Deshalb erklärte er den Rücktritt vom Vertrag und verlangte die Rückabwicklung. Völlig zu Recht, wie das Oberlandesgericht Frankfurt urteilte. Der Käufer durfte erwarten, dass ein unverbauter Blick auf die Frankfurter Skyline möglich ist. Hinzu kommt, dass der Verkäufer die Pflichtverletzung durch die weiteren Bauten sogar noch selbst zu verantworten hatte.

Hinweis: Wieder einmal zeigt sich, dass Werbeaussagen in Prospekten auch durchaus rechtlich verbindliche Wirkung haben können.

Quelle: OLG Frankfurt/Main, Urt. v. 12.11.2015 - 3 U 4/14

Thema: Mietrecht

Duldungspflicht des Mieters: Konkrete Angaben zu Modernisierungsmaßnahmen sind erforderlich

Wie Vermieter bei Modernisierungsmaßnahmen nicht vorgehen sollten, zeigt dieser Fall.

Eine Vermieterin verlangte von ihren Mietern die Duldung von Modernisierungsmaßnahmen. Schließlich klagte sie die Duldung sogar ein, die jedoch aus verschiedenen Gründen unwirksam war. Zum einen konnten die Mieter aufgrund der Modernisierungsankündigung nicht erkennen, ob und weshalb es durch die geplanten Maßnahmen zu einer nachhaltigen Energieeinsparung kommen sollte. Es fehlten konkrete und nachvollziehbare Angaben. Zum anderen hätten in den Klageanträgen der erstrebte Erfolg sowie der Umfang der zu duldenden Arbeiten im Wesentlichen umrissen und umschrieben werden müssen. Dazu sind die konkret auszuführenden Arbeiten zu benennen, die die Mieter erdulden müssen. Zudem muss die Energieeinsparung nachhaltig und nicht nur geringfügig sein. Ist die beabsichtigte Maßnahme unwirtschaftlich, besteht keine Duldungspflicht für die Mieter.

Hinweis: Eine ordnungsgemäße Modernisierungsankündigung muss die Mieter in die Lage versetzen zu erkennen, ob und weshalb es aufgrund der geplanten Maßnahmen tatsächlich zu einer nachhaltigen Energieeinsparung kommen soll. Das ist nur möglich, wenn konkrete und nachvollziehbare Angaben zur derzeitigen energetischen Beschaffenheit des Gebäudes gemacht werden.

Quelle: AG Charlottenburg, Urt. v. 05.10.2015 - 237 C 199/15

Thema: Mietrecht

Endrenovierungsklauseln: Individuell vereinbarte Klauseln können Fallen enthalten

Zu Renovierungsklauseln in vorformulierten Mietverträgen haben die Gerichte schon vieles entschieden. Häufig steht das Recht auf Seiten des Mieters. Ganz anders sieht es aber aus, wenn tatsächlich eine individuelle Vereinbarung vorliegt.

In einem jetzt entschiedenen Fall ging es um Schadensersatzansprüche aufgrund der unterlassenen Renovierung einer gepachteten Tiefgarage. Nach dem individuell ausgehandelten Pachtvertrag hatte sich die Pächterin sowohl zur laufenden Instandhaltung als auch zur Rückgabe des Pachtgegenstands nebst Zubehör im renovierten und mängelfreien Zustand verpflichtet. Die Pächterin war nun der Auffassung, dass diese Klausel sie in unzumutbarer Weise benachteiligen würde. Mit dem Argument kam sie allerdings nicht weiter - denn es ging hier nicht um Wohnraum, sondern um eine Tiefgarage. Zudem war die Mietklausel individualvertraglich vereinbart worden und stellte daher keine vorformulierte Vertragsbedingung dar. In solchen Fällen kann eine Endrenovierungsklausel auch dann wirksam sein, wenn der Mieter sich zur steten Instandhaltung des Objekts verpflichtet hat.

Hinweis: In vielen Fällen kann sowohl Mietern als auch Vermietern nur geraten werden, von aktuellen, vorgedruckten und rechtsanwaltsgeprüften Vertragsformularen nicht abzuweichen.

Quelle: OLG Rostock, Urt. v. 19.03.2015 - 3 U 15/14

Thema: Mietrecht

Konkretisierungspflicht: Eigenbedarfswille und -grund müssen erkennbar sein

Melden Vermieter Eigenbedarf an, reicht zunächst die Angabe des Namens der Person aus, die in die betreffende Wohnung einziehen soll. Allerdings muss der Eigennutzungswunsch auch tatsächlich bestimmt und konkret sein.

In dem Fall einer Eigentümerin eines Mehrfamilienhauses hatten die Wohnungsmieter im dritten Obergeschoss zusätzlich eine separate Mansardenwohnung für ihren erwachsenen Sohn angemietet. Beide Mietobjekte waren vertraglich aneinander gebunden und somit nur zusammen kündbar. Folglich wurden die Mietverträge über beide Wohnungen von der Eigentümerin gekündigt. Als Grund gab sie Eigenbedarf an, da sie zum einen selbst in die Mietwohnung einziehen wolle und zum anderen die Mansardenwohnung umgebaut werden soll, um diese als zusätzliche Fläche für die geplante Maisonettewohnung ihrer Tochter zu nutzen. Als die Mieter nicht auszogen, wurde für die Tochter zunächst die vorgesehene Wohnung ohne Einbeziehung der Mansarde gebaut. Die Wohnung der Tochter war 197 m2 groß. Trotz dieser Größe wollte die Mutter zusätzlich die Mansardenwohnung erhalten und sie selbst die eigentliche Mietwohnung im dritten Geschoss. Es wurde eine Räumungsklage eingeleitet.

Das Gericht sah jedoch Probleme bei der Ernsthaftigkeit des Wohnungswunschs. Denn eine sogenannte Vorratskündigung für ein noch unbestimmtes Interesse einer möglichen späteren Nutzung reicht nicht aus. Hier hatte sich die Eigentümerin über ihre Wünsche sowie die Eignung der Wohnung für ihre Bedürfnisse keine näheren Gedanken gemacht und war entsprechend wortkarg vor Gericht aufgetreten. Das führte dazu, dass zumindest Zweifel an dem ernsthaftem Nutzungswillen entstanden und die Räumungsklage somit abgewiesen wurde.

Hinweis: Das bedeutet aber nicht, dass die Mieter bis in alle Ewigkeit in den Räumen verbleiben können. Denn wenn die Eigentümerin die Hinweise des Gerichts ernst nimmt und tatsächlich einmal genau über die Verwendungsmöglichkeiten der Wohnung nachdenkt, dürfte die nächste Räumungsklage rechtmäßig sein.

Quelle: BGH, Urt. v. 23.09.2015 - VIII ZR 297/14

Thema: Mietrecht

Betriebskostenabrechnung: Nur die Durchsetzung des Zurückbehaltungsrechts kann Rückzahlungen ermöglichen

Verlangt ein Mieter sämtliche Betriebskostenvorauszahlungen zurück, ist das meist zum Scheitern verurteilt.

Mieter verlangten die Rückzahlung der kompletten Nebenkostenvorauszahlungen für zwei Jahre. Sie waren der Auffassung, dass für diese Zeit keine formell und materiell richtige Betriebskostenabrechnung erfolgt sei. Deshalb stünde ihnen ein Rückzahlungsanspruch hinsichtlich sämtlicher Vorauszahlungen für beide Jahre zu. Das sah das Amtsgericht Dortmund allerdings anders. Ein Rückzahlungsanspruch schied aus, da tatsächlich Abrechnungen vorgelegen hatten. Außerdem hätten die Mieter versuchen müssen, ein Zurückbehaltungsrecht an den weiteren Vorauszahlungen durchzusetzen.

Hinweis: Eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung hindert den Anspruch auf Rückzahlung von Betriebskostenvorauszahlungen. Mieter müssen zunächst ihr Zurückbehaltungsrecht durchsetzen. Tun sie dies nicht, können sie später keine Rückzahlung verlangen.

Quelle: AG Dortmund, Urt. v. 15.09.2015 - 425 C 399/15

Thema: Mietrecht

Befristeter Kündigungsausschluss: Die Suche nach einem Nachmieter obliegt dem Mieter

Dass ein Mieter seinem Vermieter drei Nachmieter vorzustellen hat, von denen dieser einen zu akzeptieren hat, ist ein Gerücht.

In einem gerade entschiedenen Fall ging es um ein angemietetes Haus, für das ein Staffelmietvertrag und ein zeitlich befristeter Kündigungsausschluss vereinbart worden waren. Als der Mieter eine neue, weit entfernte Arbeitsstelle antrat, akzeptierte die Vermieterin die ausgesprochene Kündigung unter der Bedingung, dass der Mieter einen geeigneten Nachmieter stellen würde. Der entsprechende Nachmieter müsste allerdings eine schriftliche Erklärung zu den Familienverhältnissen, eine Selbstauskunft nebst Verdienstbescheinigung, den bisherigen Mietvertrag, Personalausweiskopien, eine Bonitätsauskunft sowie eine Bescheinigung vorlegen, dass er den Mietvertrag vorbehaltlos unterschreiben wird. Sodann kam es, wie es kommen musste: Der Interessent lehnte die Erteilung der geforderten Auskünfte ab. Es wurde also kein Nachmieter gefunden und der Mieter somit auch nicht aus dem Mietverhältnis entlassen. Dieser war inzwischen aber längst ausgezogen und hatte seine Mietzahlungen eingestellt. Nun klagte die Vermieterin die Miete ein - die Angelegenheit landete vor dem Bundesgerichtshof.

Dieser verwies die Angelegenheit zwar an die Vorinstanzen zurück, sagte aber deutlich, dass es allein Sache des Mieters wäre, in dieser Vertragskonstellation einen geeigneten Nachfolger zu suchen. Gegebenenfalls muss sich der Mieter eines Maklers bedienen. Auf jeden Fall muss der Vermieter die Chance erhalten, sich ein hinreichendes Bild über die persönliche Zuverlässigkeit und die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Nachmieters zu verschaffen.

Hinweis: In den meisten Fällen funktioniert das Stellen eines Nachmieters nicht. Das sollten die Parteien in solchen Fällen stets berücksichtigen. Zu unterschiedlich sind die Anforderungen von Mieter und Vermieter an einen redlichen Nachfolger.

Quelle: BGH, Urt. v. 07.10.2015 - VIII ZR 247/14
Thema: Mietrecht

Fristlose Kündigung: Verbreitung von Lügen über den Vermieter

Lügen haben kurze Beine - so heißt es in dem bekannten Sprichwort. Dass man als Mieter mit unwahren Behauptungen über seinen Vermieter vorsichtig sein sollte, zeigt dieser Fall.

Eine Mieterin hatte unter Nachbarn behauptet, dass der gemeinsame Vermieter geldgierig sei und seine Mieter abzocke. Zudem habe er sie bei einem Besuch in der Wohnung angeblich sexuell belästigt. Als der Vermieter von diesen Anschuldigungen erfuhr, kündigte er das Mietverhältnis fristlos aufgrund ehrverletzender Aussagen gegenüber Dritten. Als die Mieterin nicht auszog, erhob der Vermieter eine Räumungsklage und das Amtsgericht München musste entscheiden. Die Richter gaben der Räumungsklage statt und meinten, dass die Anschuldigungen der Mieterin derart massiv gewesen sind, dass dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Letztendlich bezweckte die Mieterin mit ihren falschen Anschuldigungen wohl einen gemeinschaftlichen Streit über eine Betriebskostenabrechnung.

Hinweis: Eine wohl richtige Entscheidung; wer solche unberechtigten Anschuldigungen erhebt und nicht beweisen kann, sollte eben vorsichtig sein.

Quelle: AG München, Urt. v. 19.03.2015 - 412 C 29251/14
Thema: Mietrecht

Erhebliche Gefährdung: Vorgaben, die Haustür nachts abzuschließen, sind unzulässig

Ein immer wiederkehrendes Problem in Häusern mit mehreren Wohnungen kehrt auch in diesem Fall zutage: Ist es sinnvoll und erlaubt, die Haustür abzuschließen?

In einer Wohnungseigentümerversammlung hatten die Eigentümer beschlossen, dass in der Nachtzeit die Haustür abgeschlossen werden soll. Gegen diesen Beschluss klagten einige Eigentümer. Und das Landgericht Frankfurt (LG) stellte sich auf deren Seite. Denn das Abschließen einer Haustür führt zu einer erheblichen Gefährdung. Das Gebäude kann im Brandfall oder in anderen Notsituationen nicht mehr verlassen werden, wenn kein Schlüssel vorhanden ist - was in nächtlicher Panik durchaus schnell passieren kann. Die verschlossene Tür kann daher ein tödliches Hindernis darstellen. Zudem verwies das LG darauf, dass entsprechende Vorgaben in Mietverträgen aus den gleichen Gründen bereits von vielen Gerichten als unwirksam erachtet wurden.

Hinweis: Ein entsprechender Beschluss ist nicht von der ordnungsgemäßen Verwaltung umfasst und überschreitet somit klar das Ermessen der Wohnungseigentümer.

Quelle: LG Frankfurt/Main, Urt. v. 12.05.2015 - 2-13 S 127/12
Thema: Mietrecht

Kein Gewerbe: Yogaunterricht in ausgewiesenen Wohngebieten

In reinen Wohngebieten ist eine gewerbliche Tätigkeit grundsätzlich untersagt. Fällt Yogaunterricht auch unter dieses Verbot?

Eine Yogalehrerin hatte in einem Wohnhaus Räume zur Erteilung von Yogaunterricht gemietet. Das Problem dabei: Die Räume lagen in einem laut Bebauungsplan ausgewiesenen reinen Wohngebiet. Die Nachbarn fühlten sich nun dadurch belästigt, dass die Kursteilnehmer mit ihren Autos kamen. Daraufhin untersagte der Landkreis nach einigen Beschwerden den Yogaunterricht. Das Amt war der Auffassung, dass es sich nicht um eine freiberufliche, sondern um eine gewerbliche Tätigkeit handele, die in reinen Wohngebieten nicht zulässig sei. Gegen diese Verfügung klagte die Yogalehrerin - und zwar zu Recht. Das Verwaltungsgericht entschied, dass Freiberufler grundsätzlich auch in reinen Wohngebieten ihrer Tätigkeit nachgehen dürfen. Gleiches gilt auch für solche Gewerbetreibende, die ihren Beruf in ähnlicher Weise wie Freiberufler ausüben. Und da eine Yogalehrerin letztendlich eine unterrichtende Tätigkeit ausübt, war diese erlaubt.

Hinweis: Etwas anderes könnte nur dann gelten, wenn tatsächlich erhebliche Belästigungen durch die Kursteilnehmer vorgelegen hätten. Dann hätte die Zumutbarkeitsschwelle überschritten sein müssen, was hier jedoch nicht der Fall war.

Quelle: VG Trier, Beschl. v. 17.09.2015 - 5 L 2377/15.TR
Thema: Mietrecht

Geschäftsräume: Vorsicht bei der Mietminderung wegen Baulärms

Dass die Miete bei Wohnraum wegen Baulärms gemindert werden kann, ist klar. Aber wie sieht es bei Gewerberäumen aus?

Im März 2013 wurde ein Geschäftslokal vermietet. Drei Monate später wurde in der Nähe eine Baustelle errichtet, für die vor dem Laden Container sowie Beton- und Stahlkonstruktionen zur Stromversorgung aufgebaut wurden. Zudem kam es zu einem erheblichen Verkehr durch Baufahrzeuge und Lkws. Die Mieter minderten daher ihre Mietzahlungen um 30 %. Daraufhin erhielten sie nach einigen Monaten die fristlose Kündigung. Schließlich kam es zum Räumungsrechtsstreit, den das Oberlandesgericht Frankfurt am Main entscheiden musste. Die Richter urteilten, dass die Mieter ausziehen müssen. Zwar war die Miete aufgrund der erheblicher Mängel zu kürzen, die Mieter hatten es dabei aber in der Höhe der Minderung übertrieben. Denn grundsätzlich muss jeder Anlieger einer Straße mit Beeinträchtigungen aufgrund üblicher Bautätigkeit rechnen - insbesondere im Innenstadtbereich. Dabei müssen nicht alle Umsatzeinbußen der Mieter ausgeglichen werden. Das Ertragsrisiko des Geschäftsbetriebs kann nicht in vollem Umfang auf den Vermieter abgewälzt werden. Die Richter sahen daher nur eine Mietminderung von 15 % als gerechtfertigt an.

Hinweis: Für Mieter ist es immer ein Risiko, eine zu hohe Mietminderung vorzunehmen. Im Zweifel sollte "unter Vorbehalt" gezahlt und später die Miete zurückverlangt werden.

Quelle: OLG Frankfurt/Main, Urt. v. 11.02.2015 - 2 U 174/14
Thema: Mietrecht

Wohnungseigentumsanlagen: Auch ein hoher Kredit ist rechtmäßig

Grundsätzlich sollten Arbeiten an einer Wohnungseigentumsanlage aus den Rücklagen gezahlt werden. Nicht immer ist das allerdings möglich.

In diesem Fall ging es um eine Wohnungseigentümeranlage mit 201 Einheiten. Die Eigentümerversammlung beschloss, eine förderungsfähige Wärmedämmung der Fassade durchzuführen. Die Kosten sollten 2 Mio. EUR betragen, wovon etwas über 1 Mio. EUR durch einen KfW-Förderkredit finanziert werden sollten. Eine Eigentümerin erklärte die Anfechtung des Beschlusses, und es kam zum gerichtlichen Rechtsstreit. Der Bundesgerichtshof entschied, dass auch die Aufnahme eines so hohen Kredits einer ordnungsgemäßen Verwaltung entsprechen kann. Stets ist allerdings der Einzelfall zu berücksichtigen, bei dem eine sorgfältige Abwägung aller Umstände zu erfolgen hat.

Hinweis: Auch die Aufnahme hoher Kredite ist also durchaus möglich. Das kann dann Sinn ergeben, wenn - wie in diesem Fall - Fördergelder nur dann in Anspruch genommen werden können, wenn die Summe tatsächlich bereitsteht.

Quelle: BGH, Urt. v. 25.09.2015 - V ZR 244/14
Thema: Mietrecht

Gewerbemiete: Mündlich zugesicherte Kundenfrequenz berechtigt nicht zur späteren Minderung

Die Minderungsrechte von Mietern sind vielfältig, sowohl für gewerbliche als auch private Mieter.

Ein gewerblicher Mieter hatte in einem neu eröffneten Einkaufszentrum Ladenflächen angemietet. Angeblich war ihm mündlich bei Vertragsabschluss zugesichert worden, dass unter anderem an Samstagen mit 25.000 Besuchern gerechnet wird. Der Mietvertrag enthielt solche Zahlen allerdings nicht. Als die Kunden ausblieben, zahlte der Mieter auch keine bzw. nur eine reduzierte Miete. Diese klagte der Vermieter ein, und so landete die Angelegenheit vor dem Oberlandesgericht Koblenz. Dieses entschied eindeutig, dass Ansprüche von Mietern nur dann bestehen würden, wenn eine bestimmte Kundenfrequenz auch vertraglich zugesichert wurde. Das war vorliegend nicht der Fall.

Hinweis: Möchten Gewerbetreibende eine ganz bestimmte Quote an Kunden erreichen, kann und sollte dieses im Mietvertrag festgehalten werden. Andernfalls dürften in aller Regel keine Minderungsansprüche bestehen.

Quelle: OLG Koblenz, Beschl. v. 14.04.2015 - 5 U 1483/14
Thema: Mietrecht

Mietkautionskonto: Mieter darf bei falscher Kontoführung von Zurückbehaltungsrecht Gebrauch machen

Der Vermieter muss eine ihm überlassene Kaution nicht nur von seinem Vermögen getrennt, sondern auch nach außen erkennbar als treuhänderisch verwaltetes Vermögen auf einem entsprechend gekennzeichneten Konto anlegen. Dieses kann er beispielsweise als "Mietkautionskonto" bezeichnen. Dann ist es vor einer Vollstreckung Dritter geschützt.

Das Problem des Falls lag darin, dass ein Vermieter die an ihn gezahlte Kaution nicht getrennt auf ein solches gesondertes Konto gezahlt hatte. Der Mieter hatte einen entsprechenden Nachweis verlangt und dann die laufenden Mieten bis zur Höhe der bereits gezahlten Kaution einbehalten. Ausdrücklich hatte der Mieter von seinem Zurückbehaltungsrecht Gebrauch gemacht. Und das zu Recht, wie der Bundesgerichtshof entschied. Denn der Mieter hat Anspruch auf eine getrennte und entsprechend gekennzeichnete Anlage der Kaution. Nur dann ist die Kaution vor Vollstreckungen Dritter gesichert. Dem Mieter ist es sogar erlaubt, die Zahlung der Kaution davon abhängig zu machen, dass der Vermieter ihm ein insolvenzfestes Konto benennt.

Hinweis: Eine ganz andere Frage ist, ob der Mieter überhaupt eine Kaution zu zahlen hat. Diese Frage ist anhand des Mietvertrags zu klären. Hat der Mieter sich im Vertrag nicht zur Zahlung einer Kaution verpflichtet, muss er diese auch nicht leisten.

Quelle: BGH, Urt. v. 09.06.2015 - VIII ZR 324/14
Thema: Mietrecht

Rückständiges Haushaltsgeld: Haftung bei veräußertem Wohnungseigentum

Wer eine Eigentumswohnung kauft, obwohl eine Immobilie noch gar nicht fertiggestellt wurde, ist Mitglied einer "werdenden Eigentümergemeinschaft" und haftet beispielsweise für die Zahlung des Hausgeldes. Was ist aber, wenn solch eine Person die Immobilie weiterveräußert?

Eine Frau hatte im Juli 2004 von einer Bauträgerin eine Eigentumswohnung sowie zwei Tiefgaragenstellplätze gekauft. Eine endgültige Eintragung in das Grundbuch konnte jedoch nicht erfolgen, da das Haus erst noch errichtet werden musste. Im Oktober 2012 veräußerte die Käuferin die Wohnung nebst Stellplätzen an ihre Eltern. Es erfolgte aber erneut keine Eintragung im Grundbuch, sondern lediglich eine Abtretung der sogenannten Auflassungsvormerkung - denn die Wohnung war noch nicht bezahlt. Im Oktober 2013 wurden die Einheiten in der Zwangsversteigerung einem Dritten zugeschlagen. Nun verlangte die Wohnungseigentümergemeinschaft von den Eltern die Zahlung des rückständigen Hausgeldes und eine anteilige Sonderumlage. Als keine Zahlung erfolgte, ging die Angelegenheit vor Gericht und schließlich musste der Bundesgerichtshof entscheiden. Die Eltern schuldeten die Beiträge nicht, weil sie schlicht und ergreifend ohne Eintragung ins Grundbuch weder Eigentümer noch als sogenannte Zweiterwerber zu werdenden Eigentümern geworden waren.

Hinweis: Erst mit der tatsächlichen Eintragung ins Grundbuch wird Eigentum erlangt. Haftungen können allerdings als sogenannte werdende Eigentümer bereits vorher entstehen - das gilt aber nicht für Zweiterwerber.

Quelle: BGH, Urt. v. 24.07.2015 - V ZR 275/14
Thema: Mietrecht

Wohnungseigentumsgesetz: Fremdnutzer können eine Wohnungssanierung verhindern

In Wohnungseigentumsanlagen gibt es immer wieder Streit bei Umbaumaßnahmen.

Eigentlich war dieser Fall des Bundesgerichtshofs ganz alltäglich. Eine Wohnungseigentümerversammlung hatte die Sanierung von Terrassen und Balkonen beschlossen. Außerdem wurde die Verwalterin ermächtigt, gerichtliche Schritte gegen jene Eigentümer einzuleiten, die eine Durchführung der baulichen Maßnahmen behindern oder den Zugang verweigern. Bewohner einer Wohnung sprachen tatsächlich den beauftragten Handwerkern und Architekten ein Hausverbot aus. Die Angelegenheit landete vor Gericht, wo die Verwalterin im Namen der Eigentümergemeinschaft auf Duldung der Sanierungsarbeiten und Gestattung des Zutritts zur Wohnung klagte. Das Problem des Falls bestand darin, dass die Bewohner der Wohnung lediglich Nießbraucher waren, also nur die Wohnung nutzen durften. Nach dem Wohnungseigentumsgesetz sind aber nur die Eigentümer selbst verpflichtet, baulichen Maßnahmen zuzustimmen und diese durchführen zu lassen. Deshalb konnte nicht aus dem Wohnungseigentumsgesetz gegen die Nießbraucher vorgegangen werden.

Hinweis: Es wäre Sache der Eigentümer der Wohnung gewesen, für die Duldung der Sanierungsmaßnahmen zu sorgen. Das Urteil macht die Angelegenheit für Verwalter von Wohnungseigentumsanlagen nicht gerade einfacher.

Quelle: BGH, Urt. v. 10.07.2015 - V ZR 194/14
Thema: Mietrecht

Fernabsatzverträge: Widerrufsrecht bei Heizölbestellungen gilt auch für Privatabnehmer

Haben Sie einen Vertrag abgeschlossen, können Sie ihn nicht ohne weiteres widerrufen. Etwas anderes gilt nur bei telefonischen Bestellungen oder Internetgeschäften.

Eine Firma, die im Brennstoffhandel tätig war, bot auch über eine Internetplattform Heizöl zum Kauf an. Eine Verbraucherin bestellte daraufhin 1.200 l Heizöl für ca. 1.000 EUR. Die allgemeinen Geschäftsbedingungen des Brennstoffhandels sahen vor, dass kein allgemeines 14-tägiges Widerrufsrecht für private Verbraucher gelte. Als die Kundin die Belieferung ablehnte, vielleicht weil zwischenzeitlich der Ölpreis gesunken war, verlangte der Brennstoffhandel eine vertraglich zugesicherte, angemessene Entschädigung. Daraufhin widerrief die Kundin den Vertrag. Und das zu Recht, wie der Bundesgerichtshof urteilte. Auch für Heizöl gilt bei Fernabsatzverträgen ein Widerrufsrecht, durch das der Vertrag beseitigt wird. Damit stand dem Brennstoffhandel auch keine Entschädigung zu.

Hinweis: Wird der Verbraucher auf sein Widerrufsrecht nicht oder nicht ordnungsgemäß hingewiesen, ist ein Widerruf sogar nach Jahren noch möglich.

Quelle: BGH, Urt. v. 17.06.2015 - VIII ZR 249/14
Thema: Mietrecht

Kaffee zur Miete: Unklare Laufzeitangabe rettet Kioskbesitzer vor 66-monatiger Bindung

Beim Thema Miete denken viele zuerst an die gemietete Wohnung oder das gemietete Büro. Aber auch Gegenstände können gemietet werden.

Ein Kioskbetreiber bekam Besuch von einem Vertreter und wies diesen darauf hin, dass er einen Mietvertrag über eine Kaffeemaschine nur für maximal ein Jahr schließen könne, da er den Kiosk zunächst für nur ein Jahr gepachtet habe und diesen im Winter saisonbedingt schließen werde. Der Vertreter versicherte, dass dies kein Problem sei. Die Verträge wurden unterzeichnet. Danach las der Kioskbesitzer, was er eigentlich unterzeichnet hatte, und stellte eine Laufzeit von 66 Monaten fest. Er erklärte daraufhin die Anfechtung. Das Landgericht Ansbach gab ihm Recht. Die Laufzeit von 66 Monaten war nur als Wort, nicht aber als Zahl aufgeführt, während andere Daten - wie beispielsweise die Mindestabnahmemenge und die Miete - in Zahlen dort standen. Das hatte zu einem offensichtlichen Irrtum des Kioskbetreibers geführt.

Hinweis: Der Kioskbetreiber hat hier sehr viel Glück gehabt. Denn gerade unter Gewerbetreibenden gelten viele Schutzvorschriften nicht, auf die sich Verbraucher wiederum berufen können.

Quelle: LG Ansbach, Urt. v. 06.07.2015 - 1 S 852/14
Thema: Mietrecht

Teilungserklärung: Eine Ladenfläche kann nicht einfach zur Gaststätte werden

Mitglieder einer Wohnungseigentumsgemeinschaft haben sich an die Teilungserklärung zu halten.

In einer Wohnungseigentumsanlage gab es nach der Teilungserklärung eine Fläche, die als Ladenraum deklariert wurde. Seit 2007 wurde darin dann eine Gaststätte betrieben, die bis in die frühen Morgenstunden geöffnet war. Das wollten sich andere Eigentümer nicht bieten lassen und fassten einen Beschluss, wonach eine Öffnung nur noch bis 1:00 Uhr morgens erlaubt sein sollte. Und das zu Recht, wie der Bundesgerichtshof entschied. Denn: Durch die Kennzeichnung als Laden durfte die Fläche laut Teilungserklärung gar nicht als Gaststätte betrieben werden. Zwar kann eine jahrelange zweckwidrige Nutzung dazu führen, dass die anderen Eigentümer sich nicht mehr auf ihre Rechte berufen dürfen, da diese verwirkt sind. Das gilt aber dann nicht, wenn neue und vor allem nachteilige Veränderungen vorgenommen werden. Und vor dem Jahr 2007 war die Gaststätte nicht bis in die späten Nachtstunden betrieben worden.

Hinweis: Ein Blick in die Teilungserklärung hätte in diesem Rechtsstreit für viel Klarheit gesorgt. Schon mehrfach haben die Gerichte entschieden, dass ein Laden keine Gaststätte ist.

Quelle: BGH, Urt. v. 10.07.2015 - V ZR 169/14
Thema: Mietrecht

Rechtsweg einhalten: Verfassungsbeschwerde gegen Mietpreisbremse

Seit Juni 2015 ist das Mietrechtsnovellierungsgesetz in Kraft getreten und damit die sogenannte Mietpreisbremse.

Danach darf die Miete in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt bei neu abgeschlossenen Wohnraummietverträgen höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Daraufhin hat Berlin gleich sein gesamtes Stadtgebiet als eine solche Zone ausgewiesen. Ein Wohnungseigentümer aus Berlin empfand die Regelung als verfassungswidrig und meinte, seine Wohnung nicht mehr angemessen vermieten zu können. Er zog vor das Bundesverfassungsgericht (BVerfG). Dieses hat seine Verfassungsbeschwerde aber erst gar nicht angenommen, da zunächst der normale Zivilrechtsweg beschritten werden muss.

Hinweis: Es gilt das sogenannte Subsidiaritätsprinzip. Der Vermieter kann beispielsweise die erhöhte Miete einklagen; ein Zivilgericht kann dann dem BVerfG die Frage der Verfassungsmäßigkeit der neuen Regelungen vorlegen. Der Vermieter darf aber nicht gleich zum BVerfG laufen.

Quelle: BVerfG, Beschl. v. 24.06.2015 - 1 BvR 1360/15
Thema: Mietrecht

Schattendasein: Nachbarschaftsgesetz schützt verdunkelnde Bäume vor Fällung

Ob Eigentümer die Entfernung von Bäumen, die zu einer Verschattung des Grundstücks führen, verlangen dürfen, musste der Bundesgerichtshof (BGH) entscheiden.

Seit 1994 gehörte einem Ehepaar in Nordrhein-Westfalen ein Reihenhausbungalow. Der kleine Garten grenzte an eine öffentliche Grünanlage. Dort standen nun ca. 10 m von der Grenze entfernt zwei 25 m hohe und gesunde Eichen. Nun verlangten die Hauseigentümer von der Stadt die Beseitigung der Bäume, da ihr Garten durch die Bäume vollständig im Schatten lag. Die Bäume seien mit der konzeptionell nach Süden ausgerichteten Bungalowsiedlung nicht vereinbar. Das allerdings sah der BGH wie auch sämtliche Vorinstanzen anders. Denn sämtliche Gerichte erkannten keine Eigentumsverletzung durch die Stadt. Insbesondere hielten die Bäume den vorgeschriebenen Abstand von 4 m ein, den das Nachbarschaftsgesetz NRW vorschreibt. Auch allgemeine Abwägungen wurden herangezogen: Öffentliche Grünanlagen sind zum Zweck der Luftverbesserung, zur Schaffung von Naherholungsräumen und als Zuzugsort für Tiere wichtig. Die damit verbundene Verschattung ist hinzunehmen.

Hinweis: Die Stadt hatte alles richtig gemacht. Das Urteil wäre sicherlich anders ausgefallen, wenn die Bäume direkt an der Grenze gepflanzt worden wären. Da das nicht der Fall war, müssen die Hauseigentümer die Bäume und die damit verbundenen Schatten dulden.

Quelle: BGH, Urt. v. 10.07.2015 - V ZR 229/14
Thema: Mietrecht

Schadensersatz: Mieterkündigung durch vorgetäuschten Eigenbedarf kann teuer werden

Soll Wohnraum gekündigt werden, benötigt der Vermieter einen Kündigungsgrund. Wird Eigenbedarf angegeben, sollte dieser auch tatsächlich bestehen.

In dem Fall wurde eine Wohnung vermietet und einige Jahre später mit der Begründung gekündigt, dass sie für einen neuen Hausmeister benötigt werde. Nach einigen gerichtlichen Streitigkeiten schlossen Vermieter und Mieter einen Räumungsvergleich. Darin verpflichtete sich der Vermieter, die Wohnung auf seine Kosten zu räumen und die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. Der Mieter verpflichtete sich, auf Räumungsschutzvorschriften zu verzichten. Ein ungewöhnliches Ergebnis, aber durchaus denkbar. Nun begann allerdings erst der Streit: Denn nach dem Auszug des Mieters zog nicht der angekündigte neue Hausmeister, sondern eine Familie in die Wohnung ein. Deswegen verlangte der Mieter Ersatz sowohl der Umzugs- als auch der Mehrkosten, die ihm durch die höhere Miete für die neue Wohnung entstanden sind, sowie Ersatz jener Kosten, die ihm durch den nunmehr längeren Arbeitsweg entstanden - alles in allem rund 26.000 EUR. Der Bundesgerichtshof verwies die Klage allerdings zur erneuten Verhandlung an das Oberlandesgericht zurück. Er urteilte, dass mit dem Räumungsvergleich keine eventuellen Schadensersatzansprüche wegen eines vorgetäuschten Eigenbedarfs erledigt sein können.

Hinweis: Hier wird sich der Vermieter wohl darauf einstellen müssen, dass er zu zahlen hat. Und der Fall sei eine Warnung an alle Vermieter, die einen Eigenbedarf nur vortäuschen wollen.

Quelle: BGH, Urt. v. 10.06.2015 - VIII ZR 99/14
Thema: Mietrecht

Gewerberäume: Mietvertrag mit einer Aktiengesellschaft

Soll ein Mietvertrag, insbesondere im gewerblichen Bereich, für längere Zeit als ein Jahr geschlossen werden, sollte die Schriftform gewahrt werden. Andernfalls gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen und kann unter Beachtung der gesetzlichen Fristen gekündigt werden.

Ein Mietvertrag mit einer Aktiengesellschaft (AG) als Mieterin wurde von deren Vorstand und dem Prokuristen unterzeichnet. Mit Nachtrag aus 2004 wurde das Mietverhältnis nach Ablauf der Festmietzeit um fünf Jahre verlängert. Die Option sollte stillschweigend in Kraft treten, wenn der Mieter spätestens 12 Monate vor Ablauf der Mietzeit keine gegenteilige schriftliche Erklärung abgibt. Nun meinte der Vermieter, die Schriftform sei nicht eingehalten worden. Denn den Vertrag habe nur ein Vorstandsmitglied der AG unterschrieben, gesetzlich wird eine AG aber durch den gesamten Vorstand vertreten. Deshalb bestünde kein befristeter Vertrag, sondern ein unbefristeter, den er kündigen könne.

Der Bundesgerichtshof entschied: Handelt es sich bei einer Mietvertragspartei nicht um eine Personenmehrheit, sondern um eine Kapitalgesellschaft, die von mehreren Personen vertreten wird, kann der Eindruck, die Urkunde sei in Bezug auf die Unterschriften noch unvollständig, vermieden werden, wenn wie hier ein Mitglied des Vorstands und ein Prokurist unterzeichnet haben. In zugrundeliegenden Fall ist daher also die Schriftform gewahrt worden.

Hinweis: Das Urteil zeigt aber auch, dass gerade bei befristeten Mietverträgen, in denen die Schriftform zwingend eingehalten werden muss, genau geprüft werden sollte, wer den Vertrag unterschreiben muss.

Quelle: BGH, Urt. v. 22.04.2015 - XII ZR 55/14
Thema: Mietrecht

Freigabeerklärung: Wohnungskündigung trotz Verbraucherinsolvenz

Ist ein Mieter mit zwei Monatsmieten im Zahlungsrückstand, kann der Vermieter ihm fristlos kündigen. Besonderheiten gelten aber, wenn sich der Mieter in einem Verbraucherinsolvenzverfahren befindet. Mit einem solchen Verfahren kann er nach einigen Jahren schuldenfrei sein.

Über das Vermögen eines langjährigen Mieters wurde im Jahr 2010 das Verbraucherinsolvenzverfahren eröffnet. Es wurde eine Treuhänderin für das Vermögen bestellt, die im Juli 2010 die sogenannte "Freigabe" des Mietverhältnisses erklärte. Daraufhin kündigte die Vermieterin im Oktober 2012 unter Berufung auf die seit März 2009 aufgelaufenen Mietrückstände. Es ging also um fehlende Zahlungen, die mit dem Verbraucherinsolvenzverfahren "erledigt" werden sollten. Denn klar ist, dass nach der Beendigung des Verfahrens der Mieter diese Zahlungen nicht mehr leisten muss.

Schließlich kam es zu einem Räumungsrechtsstreit und der Bundesgerichtshof urteilte, dass es zwar grundsätzlich eine Kündigungssperre gibt, diese jedoch mit Wirksamwerden der Enthaftungserklärung (auch Freigabeerklärung genannt) entfällt. Eine außerordentliche Kündigung kann also auch auf Mietrückstände gestützt werden, die vor der Eröffnung des Insolvenzverfahrens aufgelaufen sind.

Hinweis: Eine bittere Pille für insolvente Mieter. Sie müssen nun mit einer Kündigung des Mietverhältnisses rechnen, wenn sie sich nicht um einen Ausgleich der alten Mietschulden kümmern. Das wiederum könnte von einem Amt übernommen werden, um eine drohende Obdachlosigkeit zu verhindern.

Quelle: BGH, Urt. v. 17.06.2015 - VIII ZR 19/14
Thema: Mietrecht

Tierhalterhaftpflicht: Schutz greift nicht bei großzügig tolerierter Zerstörungswut

Grundsätzlich können Schäden, die Tiere in der Mietwohnung verursachen, durch eine Versicherung abgedeckt werden. Die vierbeinigen Freunde einfach gewähren lassen, geht allerdings trotzdem nicht.

Eine Frau wohnte bei ihrem Schwiegervater zur Miete. Laut Mietvertrag durfte sie in der Wohnung Haustiere halten, soweit dies nach Anzahl und Größe der Tiere den allgemein üblichen Vorstellungen entsprach. Nun hatte die Mieterin eine Katze. Diese Katze hatte die Dichtungen an der Terrassentür der Wohnung stark zerkratzt und zerstört. Die Mieterin war der Ansicht, es habe sich hier die typische Tiergefahr verwirklicht, wofür ihre Privathaftpflichtversicherung, in die eine Tierhalterhaftpflicht eingeschlossen worden war, zahlen müsse.

Das Amtsgericht urteilte jedoch, dass die Versicherung zwar grundsätzlich zahlen müsse, hier der Schaden aber durch eine übermäßige Beanspruchung verursacht worden war. Die übermäßige Beanspruchung lag hier darin, dass die Mieterin die Verursachung von Substanzschäden durch ihre Katze dadurch begünstigt hatte, dass sie das Tier einfach frei gewähren ließ. Dafür muss aber keine Versicherung zahlen.

Hinweis: Nach den allgemeinen Geschäftsbedingungen sind Fälle der übermäßigen Beanspruchung grundsätzlich nicht mitversichert. Und so hat das Amtsgericht in diesem Fall nachvollziehbar entschieden.

Quelle: AG Offenbach am Main, Urt. v. 07.05.2015 - 33 C 291/14
Thema: Mietrecht

Rauchwarnmelder: Mieter muss Ersatz selbstinstallierter Geräte durch den Vermieter dulden

In immer mehr Wohnungen werden Rauchwarnmelder installiert. Nun ging es um die Frage, ob Mieter den Einbau von Rauchmeldern durch ihre Vermieter auch dann dulden müssen, wenn sie ihre Wohnung schon selbst mit Warnmeldern ausgestattet haben.

Mieter hatten bereits Rauchwarnmelder in ihren Mietwohnungen installiert, als ihre Vermietungsgesellschaft erklärte, sämtliche Wohnungen einheitlich mit von Ihnen ausgewählten Rauchwarnmeldern ausstatten zu wollen. Die Mieter wollten das nicht dulden, sie hatten ja schon entsprechende Geräte. Schließlich musste der Bundesgerichtshof entscheiden.

Das Gericht führte aus, dass die von der Vermieterin beabsichtigten Maßnahmen bauliche Veränderungen darstellen, die zu einer nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswerts und einer dauerhaften Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse führen. Deshalb müssen die Mieter den Einbau auch dulden. Durch die spätere gemeinsame Wartung wird ferner ein hohes Maß an Sicherheit gewährleistet.

Hinweis: Der Vermieter hat es also in der Hand, eigene Rauchmelder zu installieren und der Mieter muss den Einbau trotz bereits vorhandener selbst eingebauter Melder dulden.

Quelle: BGH, Urt. v. 17.06.2015 - VIII ZR 216/14
Thema: Mietrecht

Bestellerprinzip: Makler scheitern vor Gericht

Seit dem 01.06.2015 ist der Makler einer Mietwohnung vom Besteller, also in der Regel vom Vermieter, zu bezahlen. Gegen diese Gesetzesänderung versuchten sich, mehrere Makler vor Gericht zu wehren.

Zwei Immobilienmakler, die sich durch die Einführung des sogenannten Bestellerprinzips in ihrer wirtschaftlichen Existenz bedroht sahen, zogen vor das Bundesverfassungsgericht (BVerfG). Neben dem Antrag auf Erlass einer einstweiligen Anordnung haben sie mit den gleichen Rügen Verfassungsbeschwerde erhoben. Denn die einstweilige Anordnung ermöglicht nur eine vorläufige Sicherung gefährdeter Rechte. Das BVerfG hat den Erlass einer einstweiligen Anordnung gegen das Inkrafttreten des Bestellerprinzips bei Maklerprovisionen für Wohnraummietverträge jedoch abgelehnt. Die Makler konnten keinen hinreichenden, schwerwiegenden Nachteile darlegen - weder für die Gesamtheit der Wohnungsvermittler noch im Hinblick auf ihre eigene Situation.

Hinweis: Es bleibt also bei der Neuregelung: Wenn ein Vermieter sich eines Maklers bedient und diesen beauftragt, muss er ihn auch zu bezahlen. Die Kosten dürfen nicht auf den Mieter umgewälzt werden.

Quelle: BVerfG, Beschl. v. 13.05.2015 - 1 BvR 9/15
Thema: Mietrecht

Verkehrssicherungspflicht: Für Legionellen im Trinkwasser können Vermieter haftbar gemacht werden

Legionellen im Trinkwasser führen weltweit immer wieder zu Erkrankungen und Todesfällen. Deswegen gibt es auch in Deutschland eine Trinkwasserverordnung, die die Grenzwerte für Legionellen vorschreibt.

Der Mieter einer Wohnung hatte im Jahr 2008 eine Lungenentzündung erlitten, hervorgerufen durch Legionellen im Trinkwasser. Nachdem er an dieser Erkrankung verstorben war, verlangte dessen Alleinerbin vom Vermieter Schadensersatz und Schmerzensgeld in Höhe von fast 25.000 EUR. Sie war der Auffassung, dass der Vermieter das Trinkwasser nicht regelmäßig kontrolliert habe. In den Vorinstanzen wurde die Klage abgewiesen - der Bundesgerichtshof (BGH) hob diese Urteile jedoch auf und verwies die Angelegenheit zurück. Denn grundsätzlich kommt eine Verletzung der Verkehrssicherungspflicht des Vermieters in Betracht. Das gilt erst recht, wenn - wie in diesem Fall - das zuständige Bezirksamt eine starke Legionellenkontamination festgestellt hatte.

Hinweis: Der entscheidende Paragraph der Trinkwasserverordnung trat zwar erst im November 2011 in Kraft. Der BGH sagt aber deutlich, dass auch vor diesem Datum bereits eine Verpflichtung des Vermieters zur Untersuchung des Trinkwassers auf Legionellen bestanden hatte.

Quelle: BGH, Urt. v. 06.05.2015 - VIII ZR 161/14
Thema: Mietrecht

Nachbarschaftsdisput: Fristlose Kündigung nach brutalem Angriff gerechtfertigt

Leider gibt es auch in Mietshäusern immer häufiger Gewalt unter den Nachbarn. Wie der Vermieter in solchen Fällen reagieren kann, zeigt dieses Urteil des Amtsgerichts München (AG).

Ein Mieter schrie nachts im Mietshaus: "Ich will sterben, Hilfe, Hilfe!" Ein herbeieilender Nachbar wurde von dem Lebensmüden jedoch am Hemd gepackt, gewürgt und geschlagen. Der Angegriffene erlitt Verletzungen im Gesicht sowie Kratzer am Oberkörper und konnte sich nur mit äußerster Not befreien. Einen weiteren Beteiligten packte der Wütende am Fuß und versuchte, diesen zu beißen. Nachdem der Angegriffene sich befreien konnte, ging der Mieter im Freien erneut auf die beiden Helfer los und schlug auf sie ein. Wegen dieses Vorfalls kündigte der Vermieter dem Mieter fristlos. Und das zu Recht, wie das AG urteilte. Obwohl es sich um einen einmaligen Vorfall gehandelt und der Mieter sich danach in stationäre Behandlung begeben hatte, war für den Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar.

Hinweis: Ein gewalttätiger Angriff auf einen Nachbarn rechtfertigt in aller Regel die außerordentliche Kündigung durch den Vermieter.

Quelle: AG München, Urt. v. 18.11.2014 - 425 C 16113/14
Thema: Mietrecht

Mietspiegel-Urteil: Nicht nur für Berliner Mieter und Vermieter wichtig

Die meisten Mieterhöhungen werden unter Zugrundelegung eines Mietspiegels berechnet. Was aber, wenn der Mietspiegel gar nicht ordnungsgemäß entstanden ist?

Mieter eines Berliner Hauses sollten die Zustimmung zur Erhöhung ihrer monatlichen Kaltmiete erklären. Dem Mieterhöhungsverlangen beigefügt waren die wohnungsbezogene Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete nach dem Onlinerechner der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung des Landes Berlin, die Berechnung der Kappungsgrenze sowie ein Gutachten.

Auf Grundlage des Gutachtens hatte der Vermieter die nun geforderte Miete festgesetzt. Als die Mieter sich weigerten, der Mieterhöhung zuzustimmen, zog der Vermieter vor Gericht. Das Amtsgericht Charlottenburg entschied, dass der zugrunde gelegte Berliner Mietspiegel aus dem Jahr 2013 nicht nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt worden war. Ihm kam daher weder eine sogenannte gesetzliche Vermutungswirkung zu noch konnte er als sogenannter einfacher Mietspiegel verwendet werden. Trotzdem hatten die Mieter Pech. Denn durch die Einholung eines weiteren Gutachtens wurde offensichtlich, dass sowohl das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters begründet als auch die geforderte Miete angemessen war.

Hinweis: Der Berliner Mietspiegel 2013 ist also nicht nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt worden. Auch eine "Umdeutung" in einen einfachen Mietspiegel ist nicht möglich. Das hat nicht nur Auswirkungen auf Berliner Mieter, auch in anderen Städten sollten die Mietspiegel geprüft werden. Das Urteil zeigt außerdem, dass Vermieter zur Begründung einer Mieterhöhung nicht nur auf Mietspiegel, sondern auch auf Sachverständigengutachten zurückgreifen können.

Quelle: AG Charlottenburg, Urt. v. 11.05.2015 - 235 C 133/13
Thema: Mietrecht

Teilungserklärung: Falsche Wohnraumnutzung kann auch nach Jahren beanstandet werden

In aller Regel ist für Wohnungseigentumsanlagen festgelegt, wie Räume zu nutzen sind. Kellerräume dürfen zum Beispiel nicht als Wohnräume genutzt werden. Was aber gilt, wenn schon seit Jahren anders verfahren wird?

In diesem Fall geht es um eine Wohnungseigentümergemeinschaft, in der der einen Partei zwei Wohnungen im Ober- und Dachgeschoss zustehen, der anderen Partei zwei Einheiten in Souterrain und Erdgeschoss. In einer entsprechenden Teilungserklärung ist die eine Wohnungseinheit als "Räumlichkeiten im Souterrain bestehend aus drei Hobbyräumen, Vorratskeller, Flur und einem weiteren Kellerraum" bezeichnet worden. Trotzdem wurde diese von dem Eigentümer als Wohnraum vermietet. Als im Jahr 2007 zwei Neuvermietungen erfolgten, wollte sich der Eigentümer der oberen Wohnungen das nicht mehr gefallen lassen. Da die Souterrainräume allerdings bereits seit 1980 als Wohnraum genutzt wurden, stellte sich nun die Frage, ob die Ansprüche nicht bereits verwirkt oder verjährt waren - schließlich wurde die Nutzung seit immerhin 28 Jahren nicht beanstandet.

Der Bundesgerichtshof urteilte dennoch, dass die Nutzung des Kellers als Wohnraum rechtswidrig war. Es lag nämlich keine sogenannte ununterbrochene und dauerhafte Einwirkung vor: Die beiden Neuvermietungen im Jahr 2007 stellten eine Zäsur und somit eine erneute Störung des Rechts dar.

Hinweis: Miteigentümer können eine der Teilungserklärung entsprechende Nutzung einfordern, und zwar auch noch nach Jahren. Eine unzulässige Rechtsausübung liegt nicht vor, wenn erst in jüngster Zeit eine Neuvermietung vorgenommen wurde.

Quelle: BGH, Urt. v. 08.05.2015 - V ZR 178/14
Rechtsanwalt Siegburg, Thema: Mietrecht

Rechte und Pflichten: Über Sinn und Zweck von Einschränkungen der Geh- und Fahrtrechte

Stellen Sie sich vor, Sie haben ein Wegerecht über ein fremdes Grundstück. Auf diesem Weg wird nun ein Tor installiert und der Eigentümer verlangt von Ihnen, dass Sie es nachts abschließen sollen. Wie ist die Rechtslage? Müssen Sie dem Folge leisten?

Einem Grundstückseigentümer war im Grundbuch ein Geh- und Fahrtrecht für das vor seinem Grundstück liegende Grundstück eingeräumt worden. Der zu seinem Grund führende Weg konnte dabei nur nach Öffnen eines dort errichteten Metallgittertors benutzt werden. Eine Klingel für das hintere Grundstück befand sich jedoch nicht an dem Tor. Nun verlangte der Eigentümer des vorderen Grundstücks, dass dieses Tor nachts abzuschließen sei.

Laut Bundesgerichtshof (BGH) ist in solchen Fällen jeweils auf den Einzelfall abzustellen. Ein Gericht muss sämtliche Argumente berücksichtigen. Dazu gehört zum einen die Erreichbarkeit des hinteren Grundstücks - insbesondere für Rettungsdienste wie Notarzt und Feuerwehr -, aber auch die Frage, ob ein abzuschließendes Tor für eine höhere Sicherheit sorgt. Ebenfalls zu berücksichtigen ist, dass die Eigentümer des hinteren Grundstücks nachts keinen Besuch empfangen können, sobald das Tor abgeschlossen ist. Bringt ein Verschließen des Tors dem gegenüber also kein Mehr an Sicherheit, ist es überflüssig.

Hinweis: Diese Prüfung abschließend vorzunehmen, ist Aufgabe des Berufungsgerichts, an das der BGH diesen Fall zurückverwies. Klar ist jedoch schon jetzt, dass ein Wegerecht auch immer mit Pflichten verbunden sein kann.

Quelle: BGH, Urt. v. 27.02.2015 - V ZR 133/14
Rechtsanwalt Siegburg, zum Thema: Mietrecht

Wohnungseigentümergemeinschaft: Ein als Laden deklarierter Geschäftsraum darf nicht als Imbiss vermietet werden

Ist in einer Wohnungseigentumsanlage eine gewerbliche Einheit vorhanden, gibt es häufig Ärger, so auch in diesem Fall des Amtsgerichts München.

Einer Wohnungseigentümergemeinschaft passte es nicht, dass die Eigentümer einer gewerblichen Einheit diese an einen Pizzabäcker/Dönerladen vermietet hatten. Die Einheit war in der Teilungserklärung als "Laden im Erdgeschoss" beschrieben worden. Schließlich wurde das Gericht eingeschaltet.

Die Eigentümer des Ladens wurden unter Androhung der Zahlung eines Ordnungsgeldes zur Unterlassung der Nutzung des Ladens als Gaststätte verurteilt. Denn eine Nutzung als Gaststätte war nicht von der Zweckbestimmung umfasst. Unter "Laden" ist grundsätzlich nur ein Geschäftsraum zu verstehen, bei dem der Charakter einer Verkaufsstätte im Vordergrund steht.

Hinweis: Ist im Teilungsvertrag einer Wohnungseigentümergemeinschaft ein Geschäftsraum als "Laden" bezeichnet, darf er nicht als Gaststätte oder Imbiss genutzt werden.

Quelle: AG München, Urt. v. 26.06.2014 - 483 C 2983/14 WEG
Rechtsanwalt in Siegburg, zum Thema: Mietrecht

Eigenbedarfskündigung: Unangemessener Wohnbedarf begründet noch keinen Rechtsmissbrauch

Ein Vermieter kündigt wegen Eigenbedarfs. Doch wie viel Eigenbedarf dürfen Vermieter eigentlich anmelden?

Da der Sohn eines Vermieters studieren wollte, kündigten seine Eltern ein bestehendes Mietverhältnis über eine 125 m2 große Wohnung, in die er mit einem Bekannten einzuziehen plante. Das hielten die Mieter der Wohnung für einen weit überhöhten Wohnbedarf - und somit die Kündigung für rechtsmissbräuchlich und unwirksam.

Das sah der Bundesgerichtshof allerdings anders. Die Gerichte müssen grundsätzlich respektieren, welchen Wohnbedarf der Vermieter für sich oder seine Angehörigen als angemessen ansieht. Der vom Vermieter geltend gemachte Wohnbedarf ist hier jedoch nicht auf Angemessenheit, sondern nur auf Rechtsmissbrauch zu überprüfen. Rechtsmissbräuchlich ist nämlich nicht bereits ein überhöhter, sondern vielmehr erst ein weit überhöhter Wohnbedarf.

Hinweis: Es lassen sich leider keine Richtwerte aufstellen, ab welcher Grenze von einem weit überhöhten Wohnbedarf auszugehen ist, der einen Rechtsmissbrauch begründet. Denn diese Beurteilung hängt von einer umfassenden Würdigung der Gesamtumstände des Einzelfalls ab.

Quelle: BGH, Urt. v. 04.03.2015 - VIII ZR 166/14
Siegburg Rechtsanwalt, zum Thema: Mietrecht

Hausfrieden gestört: Fristlose Kündigung nach Androhung einer Straftat

Vor allem Straftaten müssen im Mietverhältnis nicht geduldet werden. Werden die Sitten rauer, passen sich auch die Urteile an.

Ein Mieter zeigte einem neunjährigen Nachbarsjungen ein Taschenmesser, leckte die Klinge ab und deutete dann in Penishöhe mit säbelnden Bewegungen an, dessen Penis abzuschneiden. Die Mutter des Jungen rief daraufhin die Polizei und erstattete Anzeige wegen Bedrohung und Nötigung. Der Vermieter reagierte ebenfalls: Er kündigte das Mietverhältnis mit dem Mann. Schließlich kam es zu einer Räumungsklage. Das Amtsgericht hielt die Kündigung auch für rechtmäßig, denn das Verhalten stellte einen wichtigen Grund für eine Kündigung dar. Der Vermieter muss nicht hinnehmen, dass ein Mieter einen Mitmieter mit einem Verbrechen bedroht und somit nachhaltig den Hausfrieden stört.

Hinweis: Droht ein Mieter einem Mitmieter mit einer Straftat - wie hier mit dem Abschneiden von Körperteilen -, rechtfertigt das eine fristlose Kündigung.

Quelle: AG Frankfurt/Main, Urt. v. 26.03.2015 - 33 C 3506/14
Rechtsanwalt Siegburg, zum Thema: Mietrecht

Mietminderung: Lärmbelästigungen durch Bolzplatz müssen entschädigunglos geduldet werden

Darf ein Mieter seine Miete mindern, wenn in der Nachbarschaft ein Bolzplatz entsteht?

Seit vielen Jahren lebten die Mieter in einer Hamburger Erdgeschosswohnung nebst Terrasse. Das Grundstück grenzte an eine Schule, auf deren Gelände im Jahr 2010 in etwa 20 m Entfernung von der Terrasse ein Bolzplatz entstand. Der Bolzplatz wurde auch außerhalb der vorgesehenen Zeiten von Kindern genutzt. Die Mieter minderten ihre Mietzahlungen daraufhin um 20 %. Die Vermieter klagten die nicht gezahlten Mieten ein.

Nach Ansicht des Bundesgerichtshofs muss ein Vermieter zwar für den vertragsgemäßen Gebrauch einer Wohnung sorgen. Er muss jedoch nicht dafür einstehen, dass sich ein bei Vertragsschluss hingenommenes Maß an Geräuschen vom Nachbargrundstück nicht nachträglich vergrößert. Allerdings muss das zuständige Landgericht nochmals prüfen, ob die Lärmbelästigungen tatsächlich von Kindern, die den Spielplatz berechtigt nutzen dürfen, und nicht von Jugendlichen oder jungen Erwachsenen verursacht worden waren. Denn dagegen darf sich der Vermieter wehren.

Hinweis: Unmögliches und Unvorhersehbares kann ein Mieter eben nicht von seinem Vermieter verlangen.

Quelle: BGH, Urt. v. 29.04.2015 - VIII ZR 197/14
Rechtsanwalt Siegburg, Thema: Mietrecht

Verweigerte Instandsetzungsarbeiten: Kündigung des Mieters nur in sorgfältig geprüften Ausnahmefällen möglich

In der Regel haben Mieter notwendige Instandsetzungsarbeiten zu dulden. Darf der Vermieter andernfalls einfach kündigen?

Am Dachstuhl eines vermieteten Gebäudes wurde Hausschwamm festgestellt, eine für das Holz sehr gefährliche Pilzart. Die Mieter zogen zwar zur Beseitigung des Mangels in ein Hotel, um der Vermieterin Notmaßnahmen zu ermöglichen. Nach Beendigung der Notmaßnahmen zogen sie aber wieder zurück und verwehrten daraufhin jeden weiteren Zutritt zur Wohnung. Sodann kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis fristlos und erhob eine Räumungsklage.

Das vorinstanzliche Landgericht vertrat die Auffassung, dass die Mieter die Einzelheiten der Duldungspflicht zunächst in einem Rechtsstreit klären lassen dürfen, ohne befürchten zu müssen, allein deshalb die Wohnung zu verlieren. Der Vermieter müsse deshalb zunächst das Mittel der Duldungsklage wählen - es sei denn, es liegt ein querulantisches Verhalten der Mieter vor.

Der Bundesgerichtshof sah die Angelegenheit jedoch differenzierter. Demnach ist zu prüfen, ob für den Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zuzumuten ist. Es hätte deshalb festgestellt werden müssen, um welche Arbeiten es im Einzelnen ging, wie umfangreich und dringend sie waren, welche Beeinträchtigungen sich hieraus für die Beklagten ergeben hätten, welche Bedeutung die alsbaldige Durchführung der Arbeiten aus wirtschaftlicher Sicht für die Klägerin hatte und welche Schäden entstanden waren.

Hinweis: Der Vermieter kann ein Mietverhältnis kündigen, wenn notwendige Instandsetzungsarbeiten verweigert werden. Dafür muss aber in aller Regel erst ein Duldungsurteil vorgelegen haben, gegen das der Mieter verstoßen hat.

Quelle: BGH, Urt. v. 15.04.2015 - VIII ZR 281/13
Rechtsanwalt Siegburg: Mietrecht

Wohnungsanzahl entscheidend: Sonderkündigungsrecht in selbstbewohntem Mehrparteienhaus

Viele Vermieter und Mieter wissen nicht, dass der Vermieter für die Kündigung eines Mietverhältnisses keinen Grund benötigt, sofern es sich um ein Zweifamilienhaus handelt, in dem er selbst wohnt. Der Mieter steht in einem solchen Fall also ohne Kündigungsschutz da.

Die Vermieter nahmen in diesem Fall ihre Mieter auf Räumung einer Mietwohnung in Anspruch. Sie sind Eigentümer eines Hauses, dessen Erdgeschosswohnung sie bewohnen. Die Mieter wohnten seit Januar 1985 in einer im Dachgeschoss gelegenen Dreizimmerwohnung. Den Mietvertrag hatten sie Ende des Jahres 1984 mit den Voreigentümern, die das zu diesem Zeitpunkt noch nicht vollständig fertiggestellte Anwesen errichteten, abgeschlossen. In diesem Fall kam nun eine Besonderheit hinzu: Zwischen den Parteien war strittig, ob das Haus als Zweifamilien- oder als Mehrfamilienhaus anzusehen war.

In der Baugenehmigung aus dem Jahr 1984 sowie in der Schlussabnahmebescheinigung der Stadt Bochum war das Bauvorhaben als "Errichtung eines Wohnhauses mit 2 WE und 2 Pkw-Garagen" beschrieben. Außer den beiden Wohnungen befand sich im Dachgeschoss neben der Wohnung der Mieter aber noch ein weiteres kleines Appartement, das an unterschiedliche Mieter vermietet worden war. Im Anschluss an die letzte Vermietung nutzten die Eigentümer diese Wohnung mehrere Jahre nur noch als Arbeitszimmer. Seit 2010 waren diese Räume dann an ein vom Vermieter betriebenes Unternehmen vermietet. Der Bundesgerichtshof lehnte daher eine rechtmäßige Kündigung ab. Es lag eindeutig kein Zweifamilienhaus vor, sondern ein Gebäude mit insgesamt drei selbständigen Wohneinheiten.

Hinweis: Unter einer Wohnung wird ein selbständiger, räumlich und wirtschaftlich abgegrenzter Bereich verstanden, der eine eigenständige Haushaltsführung ermöglicht. Die besondere Kündigungsmöglichkeit entfällt für Vermieter, sobald eine dritte Wohneinheit geschaffen wird.

Quelle: BGH, Urt. v. 18.02.2015 - VIII ZR 127/14
Thema: Mietrecht

Berliner Räumung: Vereinfachte Vollstreckung von Zwangsräumungskosten

Eine neue interessante Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) setzt sich mit den Kosten der sogenannten "Berliner Räumung" auseinander.

Ein Mieter war zur Räumung seiner Wohnung verurteilt worden. Nachdem er nicht freiwillig geräumt hatte, beauftragte der Vermieter einen Gerichtsvollzieher. Dieser wurde tätig; er ließ die Wohnung unter Berufung auf sein Vermieterpfandrecht von einem Unternehmen räumen und die Gegenstände - das sogenannte Pfandgut - über einen freien Versteigerer entsprechend veräußern. Das mit der Räumung beauftragte Unternehmen stellte dem Vermieter sodann nach Abzug des Versteigerungserlöses für Räumung und Versteigerung insgesamt knapp 1.000 EUR in Rechnung. Diese Art der Räumung wird in der Rechtsprechung als "Berliner Räumung" bezeichnet. Die Gegenstände werden unter Berufung auf das Vermieterpfandrecht verwertet und nicht eingelagert. Nun beantragte der Vermieter, diese 1.000 EUR als weitere Kosten der Zwangsvollstreckung gegen den Mieter festsetzen zu lassen. Nach neuerem Recht, das am 01.05.2013 in Kraft getreten ist, wäre dies auch möglich gewesen. Dieser Fall spielte jedoch bereits 2012/Anfang 2013. Somit muss der Vermieter, wenn er sich die 1.000 EUR erstatten lassen will, erneut Klage gegen den Mieter einreichen.

Hinweis: Dieser Fall zeigt, wie Vermieter nach dem neuen Recht vorgehen können. Die Kosten der Räumung und des Versteigerungsverfahrens können - wenn sie nicht vom Erlös gedeckt werden - einfach vom Gericht gegen den Mieter festgesetzt werden, woraufhin der Vermieter damit in die Zwangsvollstreckung gehen kann.

Quelle: BGH, Beschl. v. 23.10.2014 - I ZB 82/13
Thema: Mietrecht

Wohnungsanzahl entscheidend: Sonderkündigungsrecht in selbstbewohntem Mehrparteienhaus

Viele Vermieter und Mieter wissen nicht, dass der Vermieter für die Kündigung eines Mietverhältnisses keinen Grund benötigt, sofern es sich um ein Zweifamilienhaus handelt, in dem er selbst wohnt. Der Mieter steht in einem solchen Fall also ohne Kündigungsschutz da.

Die Vermieter nahmen in diesem Fall ihre Mieter auf Räumung einer Mietwohnung in Anspruch. Sie sind Eigentümer eines Hauses, dessen Erdgeschosswohnung sie bewohnen. Die Mieter wohnten seit Januar 1985 in einer im Dachgeschoss gelegenen Dreizimmerwohnung. Den Mietvertrag hatten sie Ende des Jahres 1984 mit den Voreigentümern, die das zu diesem Zeitpunkt noch nicht vollständig fertiggestellte Anwesen errichteten, abgeschlossen. In diesem Fall kam nun eine Besonderheit hinzu: Zwischen den Parteien war strittig, ob das Haus als Zweifamilien- oder als Mehrfamilienhaus anzusehen war.

In der Baugenehmigung aus dem Jahr 1984 sowie in der Schlussabnahmebescheinigung der Stadt Bochum war das Bauvorhaben als "Errichtung eines Wohnhauses mit 2 WE und 2 Pkw-Garagen" beschrieben. Außer den beiden Wohnungen befand sich im Dachgeschoss neben der Wohnung der Mieter aber noch ein weiteres kleines Appartement, das an unterschiedliche Mieter vermietet worden war. Im Anschluss an die letzte Vermietung nutzten die Eigentümer diese Wohnung mehrere Jahre nur noch als Arbeitszimmer. Seit 2010 waren diese Räume dann an ein vom Vermieter betriebenes Unternehmen vermietet. Der Bundesgerichtshof lehnte daher eine rechtmäßige Kündigung ab. Es lag eindeutig kein Zweifamilienhaus vor, sondern ein Gebäude mit insgesamt drei selbständigen Wohneinheiten.

Hinweis: Unter einer Wohnung wird ein selbständiger, räumlich und wirtschaftlich abgegrenzter Bereich verstanden, der eine eigenständige Haushaltsführung ermöglicht. Die besondere Kündigungsmöglichkeit entfällt für Vermieter, sobald eine dritte Wohneinheit geschaffen wird.

Quelle: BGH, Urt. v. 18.02.2015 - VIII ZR 127/14
Thema: Mietrecht

Quotenabgeltungsklausel: Mehr Mieterrechte bei Schönheitsreparaturen

Es gibt eine aktuelle Änderung der Rechtsprechung bei der Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen in Mietverträgen. Ein wichtiges Urteil!

Grundsätzlich wird in Deutschland dem Gesetz nach eine Wohnung oder ein Haus quasi wie ein Hotelzimmer vermietet. Sämtliche Kosten sind im Mietpreis enthalten und Schönheitsreparaturen, wie beispielsweise das Streichen der Wände, muss der Mieter nicht übernehmen. Allerdings können Betriebskosten oder eben auch Schönheitsreparaturen durch den Mietvertrag auf den Mieter abgewälzt werden. Und das ist in fast jedem Mietvertrag der Fall. Häufig finden sich dort auch sogenannte Quotenabgeltungsklauseln. Sollte eine Wohnung am Ende des Mietverhältnisses Abnutzungs- oder Gebrauchsspuren aufweisen, wurde Mietern auch dann die anteilige Kostentragung von Schönheitsreparaturen auferlegt, wenn diese laut Fristenplan der Renovierungsklausel noch gar nicht fällig gewesen wären. In dem entschiedenen Fall war eine solche Regelung ebenfalls vorhanden. Der Bundesgerichtshof war aber der Ansicht, dass die formularmäßige Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf die beklagten Mieter unwirksam war, da bei Mietbeginn in drei Zimmern Streicharbeiten erforderlich gewesen waren und die Mieter bei Nutzungsbeginn somit eine nicht renovierte Wohnung übernommen hatten. Aus diesem Grund mussten sie auch keine anteiligen Kosten für die Renovierung tragen.

Hinweis: Die bisherige Rechtsprechung, nach der Schönheitsreparaturen durch den Mietvertrag auch bei zu Mietbeginn unrenoviert überlassenen Wohnungen auf Mieter übertragen werden können, wurde aufgegeben.

Quelle: BGH, Urt. v. 18.03.2015 - VIII ZB 185/14
Thema: Mietrecht

Gemeinschaftsvermögen: Instandhaltungsrücklage beim Kauf einer Immobilie

Ob der Wert einer Immobilie auch von der Höhe der eingezahlten Rücklage abhängig sein könnte, hat das Landgericht Darmstadt entschieden.

Im Mai 2012 wurde ein Miteigentumsanteil an einem Grundstück - verbunden mit dem Sondereigentum an einer Gaststätte - für insgesamt 140.000 EUR verkauft. Die Instandhaltungsrücklage betrug rechnerisch ca. 2.500 EUR per 31.12.2010. Noch vor Vertragsschluss, nämlich im Februar 2012, war diese Instandhaltungsrücklage allerdings aufgebraucht. Der Käufer hielt das für einen Mangel und klagte als Schaden die 2.500 EUR ein. Damit hatte er allerdings wenig Erfolg. Zwar handelt es sich bei dem Umfang der Instandhaltungsrücklage grundsätzlich um eine wertbestimmende Eigenschaft der Kaufsache. Allerdings hatten die Parteien im notariellen Kaufvertrag keine bestimmte Höhe der Instandhaltungsgrundlage vereinbart. Somit lag weder ein Mangel noch ein Schaden des Käufers vor. Denn eine Instandhaltungsrücklage ist nicht dem Vermögen des Käufers oder Verkäufers zuzuordnen, sondern dem Vermögen der Wohnungseigentümergemeinschaft.

Hinweis: Es zeigt sich, dass hinsichtlich dieses Punkts eine eindeutige notarielle Vereinbarung getroffen werden sollte. Denn eins ist klar: Ist die Instandhaltungsrücklage aufgebraucht, muss der Eigentümer zahlen.

Quelle: LG Darmstadt, Urt. v. 03.12.2014 - 25 S 130/14
Thema: Mietrecht

Immobilienverkauf: Gewährleistungsausschluss greift nicht bei arglistiger Täuschung

Im Kaufvertrag für Immobilien befindet sich im Regelfall ein Gewährleistungsausschluss, der die Haftung des Verkäufers für etwaige Mängel weitestgehend ausschließt. Verdeckt und verschweigt er diese Mängel aber vorsätzlich, kann schnell etwas anderes gelten.

Ein Hausgrundstück in Emden wurde verkauft. Als der Käufer einzog, bemerkte er feuchte Stellen im Wohnzimmer, die bei einer vorhergehenden Besichtigung nicht zu erkennen waren. Schließlich wurde festgestellt, dass das gesamte Gebäude so feucht war, dass man es nicht oder nur sehr eingeschränkt bewohnen konnte. Der Käufer verlangte die Rückabwicklung des Kaufvertrags und zudem Schadensersatz. Der Verkäufer berief sich jedoch seinerseits auf den im Kaufvertrag vereinbarten Ausschluss der Gewährleistung. Hier hatte er allerdings die Rechnung ohne das Oberlandesgericht Oldenburg (OLG) gemacht. Dieses urteilte nämlich, dass der Verkäufer sich nicht auf den Gewährleistungsausschluss berufen kann, weil er arglistig gehandelt hatte. Er wusste von der Feuchtigkeit und hätte darüber aufklären müssen. Ein Sachverständiger hatte sogar festgestellt, dass hinter der Tapete Alufolie angebracht worden war, damit das Feuchtigkeitsbild oberflächlich beseitigt wird.

Hinweis: Haben Immobilienverkäufer Kenntnis von Mängeln, sind sie verpflichtet, diese dem Käufer mitzuteilen. Andernfalls kann es zu teuren Rechtsstreitigkeiten kommen.

Quelle: OLG Oldenburg, Urt. v. 05.02.2015 - 1 U 129/13
Thema: Mietrecht

Medienwirksamer Fall: Der alte Raucher und die Kündigung seiner Mietwohnung

Das Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) zur Kündigung wegen Zigarettengeruchs im Treppenhaus hat hohe Wellen geschlagen. Ein Grund mehr, den Sachverhalt nochmals darzustellen.

Der Mieter ist 75 Jahre alt und wohnt bereits seit 40 Jahren in seiner Wohnung in Düsseldorf. Die Vermieterin hatte das Mietverhältnis gekündigt, da aus der Wohnung des Mieters Zigarettengestank in das Treppenhaus gelangt sei, der Mieter seine Wohnung nicht ausreichend lüften sowie die Aschenbecher nicht leeren würde. Außerdem würde er dort täglich mindestens 15 Zigaretten rauchen.

Der BGH verwies den Rechtsstreit nun zurück an das Landgericht. Zwar kann eine Geruchsbelästigung der Mitmieter durch Zigarettenrauch, die ein Mieter durch einfache und zumutbare Maßnahmen verhindern könnte, im Einzelfall eine Störung des Hausfriedens darstellen. Ob allerdings eine nachhaltige Störung des Hausfriedens und eine erhebliche Verletzung vertraglicher Pflichten des Mieters vorlagen, konnte der BGH hier noch nicht feststellen.

Hinweis: Wir werden von dieser Angelegenheit also wieder hören. Klar und unmissverständlich muss aber gesagt werden, dass eine einfach in Kauf genommene Geruchsbelästigung des Umfelds über das Treppenhaus sicherlich nicht in Ordnung ist.

Quelle: BGH, Urt. v. 18.02.2015 - VIII ZR 186/14
Thema: Mietrecht

Parkett im Altbaueigentum: Zeitpunkt der Gebäudeerrichtung bestimmt einzuhaltende Schallschutzwerte

Ein Wechsel des Bodenbelags kann schnell dazu führen, dass sich die Bewohner der unteren Wohnung belästigt fühlen. Welche Bemessungsgrundlage für Trittschallbelästigungen bei älteren Wohnungseigentumsanlagen gilt, musste der Bundesgerichtshof (BGH) nun festlegen.

Die Parteien des Rechtsstreits sind Eigentümer von Wohnungen in einem Hochhaus, das Anfang der 70er-Jahre errichtet worden ist. Nun ließen die Eigentümer einer oberen Wohnung den Teppichboden entfernen und einen Parkettbelag verlegen. Da sich der Trittschall durch den Wechsel des Bodenbelags erheblich erhöht hatte, zogen die Bewohner der unteren Wohnung vor Gericht. Und hier urteilte der BGH anders als zunächst gedacht. Denn es gelten die Schallschutzwerte aus der zur Zeit der Errichtung des Gebäudes gültigen Vorschrift - in diesem Fall die damalige DIN 4109. Und die Werte eben dieser Norm werden auch nach Verlegung des Parkettbelags eingehalten. Weiterhin sagten die Richter, dass sich die Wohnung im Sondereigentum befindet, die Gestaltung von Sondereigentum auch den Bodenbelag trifft und somit im Belieben des Sondereigentümers steht. Insoweit ist es auch unerheblich, welcher Bodenbelag bei Errichtung des Gebäudes vorhanden war.

Hinweis: Käufer älterer Immobilien sollten durch das Urteil gewarnt sein. Es muss auch heute nur jener Zustand beachtet werden, der bei Errichtung des Gebäudes zu beachten war.

Quelle: BGH, Urt. v. 27.02.2015 - V ZR 73/14
Thema: Mietrecht

Eigenbedarf: Unvorhergesehenes berechtigt auch zur Kündigung erst kurzer Mietverhältnisse

Erst wird eine Wohnung vermietet und dann wegen Eigenbedarfs gekündigt. Ist das ohne weiteres möglich? Wo sind die Grenzen zu ziehen? Antworten gibt in diesem Fall der Bundesgerichtshof (BGH).

Im April 2011 wurde eine Wohnung in Mannheim von einer Frau angemietet. Rund zwei Jahre später erhielt sie die Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs. Die Tochter des Vermieters würde von Australien nach Deutschland zurückkehren, eine Arbeitsstelle in Frankfurt am Main annehmen und ein berufsbegleitendes Studium in Mannheim antreten. Deshalb wurde die Wohnung benötigt. Die Mieterin sah das anders und widersprach der Kündigung. Der Eigenbedarf sei für den Vermieter bereits bei Abschluss des Mietverhältnisses vorhersehbar gewesen. Deshalb sei eine Kündigung nun nicht möglich.

Die Angelegenheit musste schließlich vom BGH entschieden werden. Die Karlsruher Richter waren der Auffassung, dass die Kündigung nicht wegen eines Rechtsmissbrauchs unwirksam war. Zwar kann in solchen Fällen grundsätzlich ein rechtsmissbräuchliches Verhalten vorliegen, wenn der Vermieter Wohnraum auf unbestimmte Zeit vermietet, obwohl er bereits weiß, dass er die Räume in absehbarer Zeit selbst benötigt. Das gilt aber dann nicht, wenn der Vermieter bei Mietvertragsabschluss weder entschlossen war, alsbald Eigenbedarf geltend zu machen, noch ein solches Vorgehen ernsthaft in Betracht gezogen hatte.

Hinweis: Viele Entwicklungen sind nicht vorhersehbar. Das gilt insbesondere bei heranwachsenden Kindern, drohenden Trennungen, Erkrankungen oder beruflichen Veränderungen. Auch der Vermieter hat Eigentumsrechte, die zu beachten sind. Er ist grundsätzlich frei in der Verwendung seines Eigentums, und ein rechtsmissbräuchliches Vorgehen war vorliegend nicht erkennbar.

Quelle: BGH, Urt. v. 04.02.2015 - VIII ZR 154/14
Thema: Mietrecht

Räumungsklage: Rechtslage bei Kündigung und unverschuldeter Geldnot

Ein Schuldner kommt nur in Verzug, wenn ihn auch ein nachweisliches Verschulden trifft. Doch wie ist das bei einer unverschuldeten Geldnot?

Im Dezember 2010 wurde eine 140 m² große Wohnung nebst Garage für einen Preis von insgesamt 1.230 EUR angemietet. Knapp ein Dreivierteljahr später, nämlich im Oktober 2011, bezog der Mieter vom zuständigen Jobcenter Leistungen nach dem SGB II. Ab Januar 2013 leitete er dann allerdings die für seine Wohnung erhaltenen Zahlungen des Jobcenters nicht mehr an seinen Vermieter weiter. Dieser kündigte das Mietverhältnis im April 2013 fristlos und erhob Räumungsklage. Das Jobcenter gab dann später aufgrund einer einstweiligen Anordnung des Sozialgerichts eine Verpflichtungserklärung auf Übernahme der aufgelaufenen Mietschulden ab und beglich die Zahlungsausstände. Ab Juli 2013 war schließlich das Sozialamt für den Mann zuständig. Dort beantragte der Mieter Sozialhilfe einschließlich der Übernahme der Wohnungskosten. Bis zur Bewilligung und dem letztlichen Geldfluss verging jedoch eine gewisse Zeit: Gegen die Ablehnung der Wohnungskostenübernahme erhob der Mieter zunächst Widerspruch und beantragte einstweiligen Rechtsschutz bei dem Sozialgericht. Dieses verpflichtete den Sozialhilfeträger dann durch einstweilige Anordnung zur Zahlung der Mieten von September 2013 bis Juni 2014. In dieser Zwischenzeit aber hatte der Vermieter erneut die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses erklärt - wegen der rückständigen Mieten für die Monate Oktober 2013 bis März 2014.

Schließlich musste der Bundesgerichtshof über die Räumungsklage entscheiden - und dieser gab dem Vermieter Recht. Denn dem Zahlungsverzug steht nicht entgegen, dass der Mieter die Sozialleistungen rechtzeitig beantragt hatte. Zwar kommt ein Schuldner nur in Verzug, wenn er das Ausbleiben der Leistung zu vertreten hat. Bei Geldschulden befreien jedoch wirtschaftliche Schwierigkeiten den Schuldner auch dann nicht von den Folgen verspäteter Zahlung, wenn sie auf einer unverschuldeten Ursache beruhen.

Hinweis: Es gilt der juristische Grundsatz "Geld hat man zu haben". Jedermann hat ohne Rücksicht auf ein Verschulden für seine finanzielle Leistungsfähigkeit einzustehen.

Quelle: BGH, Urt. v. 04.02.2015 - VIII ZR 175/14
Thema: Mietrecht

Außerordentliche Kündigung: Untersagte Überlassung der Mietwohnung an Touristen

Darf eine Mietwohnung an Touristen überlassen werden? Und was ist, wenn damit nur im Internet geworben wird?

Die Mieterin einer Wohnung überließ für ca. zwei Wochen die Mietwohnung über das Internetportal "airbnb" entgeltlich an Touristen als Ferienwohnung. Eine Erlaubnis hatte sie von ihrer Vermieterin dafür nicht eingeholt. Trotz erfolgter Abmahnung der Vermieterin bot die Mieterin die Wohnung weiterhin über "airbnb" an, ohne dass es allerdings zu weiteren Überlassungen an Touristen führte. Aufgrund der gewerblichen Überlassung der Mietsache an Dritte kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis fristlos. Als die Mieterin sich weigerte auszuziehen, kam es zum Räumungsrechtsstreit.

Das Landgericht Berlin gab der Räumungsklage statt. Die Vermieterin hatte ein Recht zur außerordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses. Es lag ein wichtiger Grund für eine Kündigung vor. Die Überlassung der Wohnung an Touristen stellt einen derart schwerwiegenden Pflichtverstoß dar, dass der Vermieterin eine Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zugemutet werden konnte. Die Kündigung ist sogar dann gerechtfertigt, wenn es trotz einer Abmahnung nur zu einem Angebot im Internet für die Wohnung kommt, ohne dass letztendlich Mietverträge mit Touristen abgeschlossen werden.

Hinweis: Bereits im Jahr 2014 hatte der Bundesgerichtshof entschieden, dass Wohnraum nicht ohne Erlaubnis des Vermieters an Touristen weitervermietet werden darf. Daran sollten sich Mieter halten.

Quelle: LG Berlin, Beschl. v. 03.02.2015 - 67 T 29/15
Thema: Mietrecht

Vorkaufsrecht: Bei Missachtung steht Mietern Ausgleich des Erfüllungsschadens zu

Nach der Aufteilung eines Mietshauses in Eigentumswohnungen steht Mietern ein Vorkaufsrecht zu. Doch was passiert, wenn dieses Recht nicht gewährt wird?

Eine Mieterin war 1992 in ein Mehrfamilienhaus eingezogen. Danach wurden sämtliche Wohnungen des Hauses in Eigentumswohnungen umgewandelt und im Jahr 2011 an einen Käufer für ca. 1,3 Mio. EUR verkauft. Die Mieterin wurde vom Kaufvertragsabschluss weder unterrichtet noch auf ein Vorkaufsrecht hingewiesen. Sodann bot der neue Eigentümer der Mieterin die von ihr bewohnte Wohnung zum Preis von rund 270.000 EUR zum Kauf an. Die Mieterin meinte nun, bei Ausübung ihres Vorkaufsrechts hätte sie die Wohnung - berechnet auf Basis des Wohnungsanteils an der Gesamtkaufsumme - für etwa 190.000 EUR erwerben können. Dadurch hätte sie einen Gewinn in Höhe von 80.000 EUR erzielen können. Diesen Betrag machte sie nun als Schadensersatz geltend.

Der Bundesgerichtshof urteilte, dass der Mieterin tatsächlich ein Anspruch auf Ersatz der Differenz zwischen dem Verkehrswert der Wohnung und dem mit dem Käufer des Hauses vereinbarten Kaufpreis als Erfüllungsschaden zusteht.

Hinweis: Gesetzliche oder auch vertragliche Verpflichtungen sind einzuhalten. Das gilt auch für das Vorkaufsrecht von Mietern bei der Begründung von Eigentumswohnungen. Der Gesetzgeber verfolgt mit dieser Regelung nicht nur die Absicht, den Mieter vor einer Verdrängung durch Drittkäufer zu schützen, sondern will ihm auch die Möglichkeit eröffnen, die Wohnung zu einem fairen Preis zu erwerben.

Quelle: BGH, Urt. v. 21.01.2015 - VIII ZR 51/14
Thema: Mietrecht

Schadensersatz: Hobelspäne sind als Streumittel äußerst ungeeignet

Eine interessante Frage, mit der sich das Oberlandesgericht Hamm (OLG) kürzlich zu beschäftigen hatte: Sind Holzspäne als Streumittel gegen Glatteis geeignet?

Eine Eigentümerin hatte ihr Haus vermietet. In dem besonders strengen und schneereichen Winter 2010/2011 streute die Mieterin auf dem eisglatten Gehweg Hobelspäne. Trotzdem rutschte eine Frau aus und brach sich den Arm, als sie auf dem Gehweg stürzte. Die Frau wollte nun Schadensersatz erlangen: zum einen von der Eigentümerin und zum anderen von der Mieterin. Die waren allerdings beide der Auffassung, ihren winterlichen Streupflichten nachgekommen zu sein. Außerdem waren die Streumittel seit Dezember 2010 aufgebraucht und andere Streumittel waren nicht mehr zu erwerben gewesen.

Schließlich landete die Angelegenheit vor dem OLG, das urteilte, dass 50 % des Schadens zu ersetzen sind. Der Zustand des Gehwegs war verkehrswidrig. Die Hobelspäne hatten keine abstumpfende Wirkung, weil sie sich naturgemäß mit Feuchtigkeit vollgesogen hatten und somit zu einer Art Eisflocken mit Rutscheffekt geworden waren. Außerdem waren sie als Streumittel generell ungeeignet. Die Beklagten konnten sich auch nicht darauf berufen, dass keine anderen Streumittel zur Verfügung gestanden hatten. Sie hätten dann nämlich konkret darlegen müssen, in welchem Umfang sie Streumittel bevorratet hatten und wo sie vergeblich Streugut zu beschaffen versucht hatten. Dieser Vortrag war jedoch nicht erfolgt. Allerdings gab es ein Mitverschulden der gestürzten Frau. Sie hatte eine erkennbar glatte Stelle betreten und hätte stattdessen auch auf die freie Fahrbahn wechseln können.

Hinweis: Nach diesem Urteil des OLG Hamm ist es eindeutig: Hobelspäne sind als Streumittel nicht geeignet.

Quelle: OLG Hamm, Urt. v. 24.11.2014 - 6 U 92/12
Thema: Mietrecht