Berliner Vermieter scheitern: BGH lehnt selbständiges Beweisverfahren zur Feststellung der ortsüblichen Miete ab

Berlin scheint immer mehr zu einer Art Lackmustest zu werden, wenn im bundesweit hart umkämpften Wohnungsmarkt Grenzen des Machbaren ausgetestet werden. Von Berlin aus ging es schließlich bis nach Karlsruhe, und zwar zum dortigen Bundesgerichtshof (BGH). Der musste die Frage beantworten, ob Vermieter durch ein eigenständiges Beweisverfahren die ortsübliche Vergleichsmiete oder Wohnwertmerkmale einer Wohnung feststellen lassen können oder eben nicht.

Die Vermieter beantragten beim Amtsgericht (AG) ein schriftliches Gutachten eines Sachverständigen zu 18 Merkmalen der Wohnung, um eine Mieterhöhung zu begründen. Das AG lehnte den Antrag jedoch ab. Und auch das Landgericht bestätigte die Entscheidung seiner vorinstanzlichen Kollegen. Weil mögliche Mehreinnahmen aber bekanntlich eine sehr ernste und somit streitenswerte Angelegenheit sind, war damit noch nicht Schluss, und der BGH spielte letzten Endes das Zünglein an der Waage.

Auch der BGH bestätigte, dass das eigenständige Beweisverfahren unzulässig war. Das Gericht erklärte, dass ein solches Verfahren nur dann erlaubt ist, wenn ein rechtliches Interesse besteht, den Zustand oder Wert einer Sache festzustellen. Bei der ortsüblichen Vergleichsmiete oder den Wohnwertmerkmalen ist ein solches Interesse jedoch nicht gegeben, weil das Mieterhöhungsverfahren nach den §§ 558 ff. Bürgerliches Gesetzbuch andere Regelungen vorsieht und die Rechte des Mieters schützt. Würde man ein eigenständiges Beweisverfahren zulassen, könnten die gesetzlichen Fristen und Schutzvorschriften für Mieter umgangen werden. Außerdem könnte ein solches Verfahren den Zweck nicht erfüllen, einen Rechtsstreit zu vermeiden, weil es oft nicht innerhalb der vorgesehenen Fristen abgeschlossen werden kann. Nach Auffassung des BGH ist der Schutz des Mieters durch das Mieterhöhungsverfahren selbst gewährleistet.

Hinweis: Vermieter können nicht einfach ein Sachverständigengutachten außerhalb des Mieterhöhungsverfahrens einholen, um die Miete zu erhöhen. Alle Anträge müssen den gesetzlichen Vorgaben und Fristen folgen. Eigenständige Beweisverfahren dienen nicht der Vorbereitung einer Mieterhöhung.

Quelle: BGH, Urt. v. 15.07.2025 - VIII ZB 69/24

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Mietrecht

(aus: Ausgabe 12/2025)